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政策效果初显 去库存仍是楼市主旋律

金融时报   2014-11-19 09:42

[摘要] “限购”松绑,房贷政策调整,一系列楼市政策的出台,给市场带来了新的变化。

“限购”松绑,房贷政策调整,一系列楼市政策的出台,给市场带来了新的变化。

国家统计局11月18日发布的数据显示,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别比9月份收窄0.3个和0.1个百分点。从个数来看,10月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有69个,持平的城市有1个,均与9月份相同。

房价环比降幅连续两个月收窄,说明市场或正经历筑底过程。”交通银行(601328,股吧)金融研究中心房地产研究员夏丹在接受本报记者采访时说。

分析人士指出,从能反映房价近期走势的环比价格来看,楼市释放出回暖信号。除了价格之外,此前楼市相关数据也透露出这一信息。作为“面包”的基本组成部分,土地市场出现明显升温,前10个月土地成交量呈现小幅增长,成交价格创新高,反映出房地产开发企业对市场前景较为看好,拿地的意愿有所上升。

楼市的变化,透露出此前政策效果初步显现。国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为,随着各地房贷政策调整,房企为消化库存继续加大推盘力度,部分购房者选择入市,房价环比降幅收窄。

夏丹认为,面对政策面几轮变化,市场信心得到提振,观望情绪正逐渐消融。10月份成交情况较之前有了明显改善,成交或正经历一个筑底的过程。投资通常滞后于销售指标的变化,销售有筑底之势预示着投资有望在明年企稳回升,企稳回升的速度很大程度上将取决于资金面的改善情况。

记者日前走访了北京(楼盘)的一些商业银行,发现虽然首套房贷折扣重现,不少商业银行给出首套房贷九折甚至八五折优惠,但是至今难觅首套房七折优惠。在房贷政策调整的推动下,刚需纷纷入市。在一线城市北京,二手房市场出现较为明显的回升。

“目前政策宽松仍在进行中,政策红利叠加将使楼市逐步企稳回暖。”夏丹告诉记者,近期上海(楼盘)出炉的新普通住宅标准,扩大了首套房贷款优惠政策的受益面,基本可以囊括90平方米以下的改善型需求;天津(楼盘)降低了契税征收比例;江西省对二手房交易进行补贴。此外,尽管附加较高的条件,但85折房贷利率已重现多个二线城市,一线城市执行优惠利率的银行数量也在继续增加。这些都是对需求有实质促进作用的利好,后续政策效果还将逐步显现。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,年底出现“翘尾”行情是事实,但这并不代表楼市已经回暖,也不代表开发商资金面已经不再紧张。从当前市场特征来看,银行“惜贷”的基本面并没有改变,房企的年度销售业绩指标面临较大的压力,此时,市场仍然面临去库存压力,开发商的资金面仍然较为紧张。

在资金压力下,房地产开发企业涨价面临压力,为消化库存缓解现金流的紧张,“以价换量”或仍是一种生存战略,在这一市场基本面下,今年年底房价或许难以出现大幅反弹。

夏丹认为,年末常为投资低温期,投资活动偏向保守,完成销售目标和去库存是房企最后两个月的阶段性任务,相应地房价不会因市场即将回稳而大幅波动。

分析人士指出,整体来看,去库存仍然是市场主旋律。前期市场出现分化格局或将继续延续下去。此前受到限购、差别化房贷约束的一线城市,在政策调整下,需求的释放或将加快。从10月份二手房市场来看,北京、上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌,其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%,上海、广州、深圳环比均持平。

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