[摘要] 为积极应对房地产市场形势变化，促进经济平稳健康运行，日前，国土资源部、住房城乡建设部在2014年工作基础上，联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），对各地国土资源、住房城乡建设主管部门2015年相关工作提出了具体要求。
为积极应对房地产市场形势变化，促进经济平稳健康运行，日前，国土资源部、住房城乡建设部在2014年工作基础上，联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），对各地国土资源、住房城乡建设主管部门2015年相关工作提出了具体要求。
《通知》要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。
新政短期不变楼市大趋势
在楼市衰退的大趋势下，此次《通知》的出台能否扭转未来楼市走向，又将对其带来哪些影响？此前，有观点表示，出台的楼市新政或许能延缓楼市衰退，但衰退大趋势已定。
对此，国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民在接受中国经济时报记者采访时表示，目前楼市衰退的趋势，只是从过去供不应求到供求基本平衡的转变趋势，与短期内政策调控并无关系。
刘卫民具体分析说，当前房地产市场供求总量大致平衡后，供应增速开始有明显回落，这是客观规律造成的。
所谓的楼市衰退，是在基本下行的大趋势下，若短期内根据供求调整土地和相应的政策，那么，下行会比较平缓；若依照此前大量开发的途径，在整个房地产增长速度下降的时间段，由于短期的库存因素或波动性因素，则会造成更大幅度的下行压力。
总之，楼市本身是下行的，受前两年高库存的影响，下行速度或将更快，而政策对其的影响相对有限。刘卫民表示，楼市下行到一定程度后，通过调结构会有回升，这是正常的市场规律。在市场结构大致平衡、供求大致平衡的情况下，房地产行业的产业链将重构。
新政利好时间跨度长
对于两部委出台的楼市新政，诸多专家学者评论不一。有分析认为，《通知》提出的“各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模”，不但明确了当前市场供需不平衡的矛盾，而且针对各地区不同情况而制定不同的住房建设规划及年度实施计划，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例等措施，还能起到缓解市场供需不平衡的作用。
也有观点认为，《通知》提出的四方面要求，其实质性利好仍然有限。在楼市整体下行的趋势下，此次发布的政策并不能起到立竿见影的效果。从新政出台到具体落实再到成果反馈，时间跨度长、具体落实不易，因而所能起到的实质性作用仍然有限。
对此，刘卫民表示，两部委出台的《通知》，从整体上看，虽然并未采取直接拉动购房需求的调控政策，但从《通知》要求来看，对楼市仍能起到促进作用。
从供给层面来看，对供应规模过大的区域，在其市场运行不佳的情况下限制其土地的供给，而对供求矛盾突出的热点城市，则有效增加住宅用地供应规模，从而减缓供给过剩的现象。
从需求层面来看，通过优化住房供应套型，促进用地结构调整，如允许对不适应市场需求的住房户型做出调整、支持居民自住和改善性住房需求、鼓励引导未开发房地产用地转型利用等举措来刺激经济，增加居民的购房需求。
刘卫民分析，对宏观而言，《通知》提出的四项举措的确能带来货真价实的利好，但对区域而言，政策带来的具体市场反馈还需要经过一段时间才能显现。
他表示，短期内，政策调整会对市场预期造成根本性的转变。而从长期来看，由于土地供给是先行指标，具有周期长的特性，并非是减少土地供给，供求就能立即收紧。
整个房地产开发，从确认工地到正常开发完成，需要经历两三年左右的时间，市场反馈也需经历一段时间才有结果，整体上存在时间的滞后。
新政实施重在落实
据了解，《通知》中提出的因地制宜、平衡供需、缓解三四线城市供给过剩问题的相关政策，并不是首次提出。此前，许多地方政府已依照不同区域市场的供求情况来调节土地供给，而此次两部委出台的《通知》只是将落实细节更明确化。对此，专家强调，要落实《通知》仍将面临不少困难。
刘卫民表示，以平衡供需、减少土地供给为例，由于土地的供应权限掌握在地方政府手里，若要真正达到供需平衡，各地政府应着重于各自的土地供应计划，即根据各地市场情况调整相应的土地供应计划，以到达供需平衡。
然而，若地方政府减少了土地供给，则意味着减少了土地出让收入，这对地方财政收入过度依赖土地出让金的城市而言，可谓倍添压力。各地政府能否依照要求认真落实，仍是未知之数。
此外，对于多措并举、统筹保障性安居工程建设中，整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地等要求，又涉及到政府购置价格与开发商成本的平衡问题，并不容易实施。
在加强部门联动、加大市场秩序和供应实施监督力度方面，各级政府部门能否依照要求进行联动监管，落实各个部门、各地政府的主体责任，既要防止其不作为，又要防止其乱作为。
例如，在强化房地产开发全过程的联动监管中，对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源主管部门可以根据住主管部门提供的信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。对在土地市场中有违法、违规行为的房地产开发企业，主管部门可依据国土部门提供的信息予以相应处罚；情节严重的，依法注销其资质证书。
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