防城港市。估计大部分人都没有听过这个名字。
这是位于中国西南边陲的一个地方，是广西自治区下属的一个地级市。与越南接壤，从市区到中越边界只要50公里，开车50。
这是一个市中心只有三个条主干道；全市一共三个下属行政区的小城。2017年的GDP只有741亿元人民币，在整个广西的排名中只能位居第11位。全市人口只有90万，介于吉布提和斐济之间，在中国城市人口排名中在300名开外。
很长一段时间以来，这里的学府是防城港市高级中学，在2012年，广西财经学院防城港校区正式揭牌成立，算是结束了防城港市没有高等院校的历史。
这个城市的外来开发商是将红旗插遍全中国的恒大和碧桂园，央企中冶和民企龙光也开发了楼盘，曾经名列招宝万金的金地开发了一个商业综合体。
除此之外，这里便是本地或者无名开发商的天下了。
以上这些，都说明了这个城市的小，以及名声不彰。
但就是这样一个小城，在短短的50天内，房价从均价5000-6000以跳跃的姿态，升到了均价9000-10000。
这是一个典型的、深刻反应当下中国地产现状的城市案例。
在这50天内楼市发生的惊人变化，甚至连当地置业顾问都感到恐慌不安、无法承受，但是，一切都已经成为既定的事实。
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我们先来看一下防城港主城区的基本情况。
一个是居住区，包含防城区老城、新的行政商务区和港口区老城的西湾豪宅区。
另一个则是产业区，包含三大产业，以防城港为主的港口产业，以企沙工业园区为主的工业产业，以江山半岛为主的旅游产业。
无疑，在以上这些产业中，港口和旅游业对于外地投资者才是关注的重中之重。
因为前者关系到在这里买房投资前景，后者关系到在这里买房的度假居住前景。
我们先来看旅游业。
我们花了一上午的时间，去看了整个江山半岛，结果就像是去了荒山和野海。
这是江山半岛上的4A级景区，被评为受欢迎程度名的白浪滩，不吹不黑，这是我见过的最差尽的海滩。
这是江山半岛上的另一个旅游景点怪石滩，一堆乱石几条渔船，你停下车渔民就围了上来，“出海吧，300元两位”。
接下来我们看港口。
这是2017年港口货物吞吐量排行▼
其实这里面也是有学问的。你问，这10大港口里，谁的远期概念性最强？就像我们夸一个需要努力的年轻人说，加油干，你很有前景。
毫无疑问，最有前景的那个不是这前十大里的任何一个，而是没有上榜的防城港。
而2017年防城港的货物吞吐量是多少呢？3.21亿吨。比第10位的营口港少了一点点。
但是这里的置业顾问说了，不怕，这里正在建新港，新港的设计是多少吨呢？10亿。直追第1名的宁波舟山港。当然，规划设计是一方面，实际吞吐又是一方面。
防城港最主要的作用是什么呢？
防城港始建于1968年3月，当时作为援越抗美海上隐蔽运输航线的主要起运港来建设，被称为“海上胡志明小道”的起点。防城港是中国的深水良港，是中国25个沿海主要港口之一，中国西部地区大港，西南地区走向世界的海上主门户，是链接中国—东盟、服务西部的物流大平台。——来源《百度百科》
这里已经说的简单明了，就是中国大西南的出海口，以及中国—东盟的货物集散物流港。
要炒概念的话，这才是防城港市的概念：港口+东盟贸易区。
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我们的防城港调研主要看了三个片区：港口老城区、西湾豪宅区、中央商务区。
调研路线走的是一个闭环。起于港口老城区最南端，顺着东兴大道一路向北，往后从江山大道往西，再从金茶花大道一路向北去防城区老城，回来时沿着北部湾大道一路向南，止于港口区西湾豪宅区。
因为港口老城区几乎无新房在售，所以我们选择东湾沿岸，顺着东兴大道一路向北。
东兴大道因为处于港口物流区，所以整个片区非常的脏乱差，大车横行，人烟稀少，我们在这见到了非常多的烂尾楼。
整条东兴大道上，都有非常多的大车▼
烂尾楼▼
在这个片区我们重点看了一个盘，这个盘的名字很霸气，就叫做北部湾CBD。这是个千亩大盘，也是中央商务区商务配套的承建商，包含了一座地标建筑，350米高的摩天大楼。
整体沙盘▼
所以这1300亩地占据了整个中央商务区的的位置。防城港一共有三条主干道：江山大道、金花茶大道，北部湾大道。这1000多亩地沿着江山大道一字排开，绵延一公里多，正好占据了江山大道和金花茶大道十字交叉的核心位置。
这个盘简直就是防城港城市建设的一号工程。
整个项目因为占地太多太大，被一条江山大道分为了南北两个地块，两边同时开发，有住宅、公寓、写字楼、商铺。产品不同，分给了数家代理公司。
北地块工地，似乎停工，询问置业顾问，说因为天要下雨，休息了▼
更神奇的是，这个项目有着众多的售楼部，单单北地块，在一公里的江山大道上，竟然聚集了五个销售中心。
我们先去了北地块的一个售楼部，这里主要在卖小户型。40平一房，50平一房，60平两房。
70年产权的公寓，5月初售价还是6900，5月底却已经是9200，简装。而loft公寓更高，还要卖到10500。这里也是双合同，精装修需要一次性付到首付款里。这里的首套贷款限额，每平只能贷3500元。二套首付70%。
我们又去了南地块。6月中旬开三栋住宅，均价10000。但115平之下的必须全款，115平之上的才可以按揭，二套首付40%。毛坯。
一切都以海南全岛限购的4月22号为节点。在422之前，南地块的住宅是卖均价5500，在422之后的5月，住宅卖到了8500，6月再开，预计均价10000。
防城区老城
毫不夸张地说，防城港老城是我见过的地级市中，最差劲的一个，非常像去年在环京考察时，我所见到的那些河北的县城。
老城街道▼
但虽然脏乱差，但毫无疑问，这里却是防城港主城区的主要人口聚集地。
防城港全力打造港口区，但是却一无学校，二无商业配套，所以当地人本不愿意来。
目前这的房价均价4000-5000，全部为本地小开发商。
西湾豪宅区
在海南限售之后，这里的楼盘因为在整个防城港市品质，所以成为了外地投资客的主战场。
目前基本全部封盘，捂盘不售，无房可买。
目前整个城市的楼市基本面一共分为三个部分：
中央商务区均价9000-10000；
港口区的西湾豪宅区基本全部封盘，如果不封盘肯定全城价格；
而防城区老城均价却只有4000-5000，这已是跟着大盘涨过后的价格。
这就是整个城市的鄙视链。
这是一个被众神洗劫的城市。来自的投资客一起撑起了原本数年不涨的楼市的疯狂。
在这里，外地投资客占据大多数，然后是来自省内的投资者，再然后才是本地人。本地人看到外地人蜂拥而至，房价开始跳涨，于是开始恐慌跟风。
但最终，还是海南成就了这里。422海南全面限购之后，十万海南销售外流四散，去了云南很多人，也去了东南海岸线很多人。他们来到这些地方，也带来了那些一直跟着他们的客户。
多种效应之下，原本平淡的市场被迅速冲热。看房团一大巴车一大巴车被来了过来。
北部湾CBD的售楼部里坐满了看房的人群▼
那些本地的开发商们，如同是在大街上走路忽然被钱砸着了一般。他们看到这么多人来买房，迅速开始涨价。
先涨200，大家疯抢；再涨500，大家依然疯抢；于是干脆来个大的，直接涨1000看看效果，没想到依然被疯狂一空。
这下反倒是置业顾问被吓着了，哪里见过这样的阵势，头天晚上还是7000，第二天早上醒来，房子已经过9000了，心里惴惴不安。
其实这个时候能看出来哪些开发商聪明，哪些开发商比较傻。比如说北部湾CBD，再比如说碧桂园，就会赶紧趁着这个机会出货捞钱，谁能知道行情会持续到什么时候？谁又能知道将来不会出什么幺蛾子！
落袋才为安。
但更多的本土的中小开发商却只会封盘，他们觉得将来房价肯定会大涨，现在着急出货，肯定少赚很多，傻子才出货呢？直接封盘不售，等！
这个时候，谁是聪明者，谁是傻子？无人能知！在人性面前，一切数据和预测都是虚妄的！
这里也真的是一个很神奇的城市。比如说红绿灯，不知为何，这里的政府非常不喜欢安装红绿灯，过路口时，一切只能全凭人品开车。
并且新区配套非常缺乏，导致人们宁愿住在拥挤杂乱的老城，也不愿意住环境优美、居住品质天差地别的海景房。
但尽管这样，老城房价却没有超过5000，而新城却已经在短短50天内，从5000涨到了9000。
这就是资本的力量，或者俗气一点说，这就是钱的力量。金钱永不眠。
人们还在不断涌入这个被短期爆炒的城市，一大巴车一大巴车的来。很肯定，他们每一个人都信心满满踌躇满志，相信将来的结局注定美好。
祝福这些前来淘金的人们，也祝愿每个人都有一个美好的前程！
文章来源：米宅米宅
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2018-05-30 11:24:11
