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房价上涨卖方悔约怎么办?看法院如何判决!

北海特价房 2018-07-04 10:32:55

说好要卖房,

没想到房价翻番上涨数十万,

卖方对起初签订的合同反悔,

不卖了,

结果房屋被判继续过户,

还要赔对方增值损失费!

结果自己要赔钱

随手在网上搜了一下

发现这样的事情可真不少

案例一

房价涨了近90万,房主突然不卖了

对朱洪涛来说,买套房实在太周折了。2014年他看上了位于济南市中心的一套房屋,房价62万元。他与卖方于文萍签订房屋买卖合同,约定签订合同当天支付购房款30万元,正式交房当天支付购房款10万元,剩余房款等到办完产权证的前提下,在办理房屋过户当天再交。于文萍则承诺,在2015年底前办理完产权证,并积极配合房屋过户,如果不能办理房产证,应在三日内全额返还购房款。

签订合同当天,朱洪涛就支付了30万元,之后在房屋尚未交付的情况下,支付了10万元,后来又支付了一次房款,共计交付40余万元。但之后,于文萍不想卖这房子了。朱洪涛无奈到仲裁委申请仲裁,请求裁决于文萍协助其把房子过户到自己名下。于文萍则表示,朱洪涛违约在先,主张解除合同。

仲裁庭意见认为,双方签订的合同合法有效,朱洪涛在房屋并未实际交付的情况下支付房款,可以认定其没有出现付款的违约行为,所以于文萍解除合同的主张不能得到支持,合同应当继续履行。最终,仲裁庭作出裁决,于文萍将房屋所有权过户至朱洪涛名下。

多位律师向记者表示,房屋买卖中卖方这种毁约的情况并不罕见,相当一部分是因为房价上涨。该案朱洪涛的委托代理人透露,房屋后来涨至150万元左右,这也是于文萍想解除合同的重要原因。“调解的时候,出卖人曾经很明确地表示,如果把房价提高到150万元,就继续卖房。”

案例二

故意违约,需承担法律责任

卢海飞也有类似遭遇,但结果不太一样。2016年,他看上位于济南东部的一套房产,和卖方刘洪磊签订了房屋买卖合同,成交价格70余万元。双方约定合同签订时支付定金10万元,次年交房当日支付首付房款20万元,剩余房款通过贷款解决。

合同签订当天,卢海飞支付了定金10万元。转眼进入2017年,临近交款交房日期时,中介多次联系刘洪磊,但没能联系上。卢海飞通过邮寄送达履行通知书、到小区找人、邮寄送达催告函等方式催促刘洪磊,但一直没有进展。钱支付不了,房也交接不成,卢海飞提起了诉讼,请求法院判令解除合同,并判令刘洪磊返还购房定金并赔偿损失。

赔偿的损失如何计算?审理中,卢海飞申请对涉案房屋的市场价格进行司法鉴定,经专业机构对提起诉讼当天的房产价值作出评估,这套房屋的价值为140余万元,较一年前双方签订合同时,房屋价值翻了一番。卢海飞请求法院判令刘洪磊赔偿增值损失70余万元。

卢海飞认为,刘洪磊拒绝提供转款账号,是他违约在先。刘洪磊则表示,自己不在济南常住,本想与卢海飞联系,但合同上没有就指定账户的方式作出约定,也没有记载三方的联系电话及联系地址,对方不付款,自然无法交房。

到底是什么情况?

真正的原因在于房价上涨了。

中介公司员工李芳作证表示,在交房日期前一个月,刘洪磊打电话来表示房子不想卖了,想解除合同,退还定金10万元并赔偿一部分钱,但卢海飞不同意,刘洪磊提出,如果要履行合同,房价要涨到百万余元,卢海飞不同意,之后刘洪磊就找不到了。

济南历城区法院经审理认为,可以认定刘洪磊因房屋涨价提出解除合同或加价,是因房价上涨而故意违约。刘洪磊不遵守合同约定,不同意继续履行合同,致使合同目的不能实现,构成根本违约,因此判决双方签订的合同解除,刘洪磊退还定金10万元,并赔偿房屋增值损失70余万元。

房屋增值损失到底该咋测算?

如何测算出房屋增值后的损失?

业内人士介绍,首先是由当事人向人民法院提出申请,法院对评估机构进行委托。评估机构的评估方法有很多,主要参考市场价格、周边中介的成交情况、既往价格等一系列的因素,综合得出房屋在某个时点的价值。

时点价值指的是原告申请并且得到人民法院认可的时间点,比如说申请的这一天作为评估时点,法院只要认可就可以。有时候不需要评估,例如在一房二卖案件中,卖方先是把房屋卖给了原告,后来又把房子过户给了第二个买家,那么,其过户给第二个买家的价格减去个买家的价格,就是个买方的损失数额。

例如,小李去年看上了老王的一套房屋,约定房价60万元。但在过户前,老王发现房价上涨了不少,内心懊恼不已,决定跟小李“谈判”,要么这房子不卖了,要么让小李加价。

小李不同意,告到法院,提出这房子不买了,但是老王要赔偿自己损失。这个损失是多少呢?2018年6月1日,小李向法院提出申请,法院委托评估机构进行评估。小李提出,就以6月1日这天作为评估时点,法院表示认可。

那么,评估公司就会根据2018年6月1日当天,这套房屋周边近期交易的类似房产价格等因素进行综合评估,得出一个数值,也就是房屋在当天的评估价值。

如果老王在小李不知情的情况下把房屋以100万元卖给了别人,那么小李遭受的经济损失,就是40(100-60)万元。

法院提醒:

依法订立的合同具有法律约束力双方均应按约履行义务没有法定事由恶意违约不仅须按照规定承担相应的违约责任也违背了最基本的诚信原则


文章来源:齐鲁晚报

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