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“房价维护敢死队”,真能拉涨还是自嗨?

北海特价租房 2018-06-12 11:00:45

南京、长沙、杭州、西安、成都等城市,现在这些楼市出现了个神秘组织——小区房价联盟,他们有着“权威”的称号,比如:

房价稳涨指挥部;

房价维护敢死队;

小区房价领导小组;

小区业主委员会常委会;

名字霸气外溢。大有卷起裤管、挽起袖子涨房价之势。

整个楼市正处于限价的状态下,既然新房可以限价,同理二手房也可以限价,新房“限高价”,二手房“限低价”,前者主导是行政部门,后者主导是“房价稳涨指挥部”。

通过名字就能大体明白,这个神秘的组织其实本质是想统一小区业主心态,明确二手房销售价格体系,尽量拔高价格销售,以获取更多的投资利润。要求二手房出售时,尽量做到挂牌价格统一,成交价格类似,攥紧价格的拳头,一致对外。价格联盟,实时指导业主卖房技巧,并对未来几个月的价格作出预估,要求各业主要听招呼,不要一意孤行,破坏规矩将西瓜卖成了白菜价,不仅自己损失惨重,还会影响整个小区价格体系,出发点很好,相信各位业主都是欢迎的。这几年,从南京到成都到杭州到长沙,这个神秘组织一直都存在。

“谁报低了,谁就是小区的罪人”,试想一下,如果50万方的楼盘,人为就可以把单价提高10000元/平米,那么整个小区的市值直接涨幅50亿人民币,这必定是全小区的大恩人,户均白白多获利百万之巨,但是真能成为“恩人”吗?

我们从中可以看出:

1、组织结构已经相当成熟,议事方式采取“闭门会议”形式。定期有专人发布指导出售价格。并要求结成价格同盟。共同维护自身荣誉和身价。对于不听建议,一意孤行进行抛售的业主进行约谈和批评,明确告诉你,损失的不是一部长安奔奔,而是一部奔驰E300,这沉痛的教训,对于心理徘徊在联盟边缘的业主,无疑是敲响警钟,坚定了决心。并在会议中明确给出目前成交指导价。

2、对于户型进行分析,明确指导主力户型的稀缺性和不可复制。比如图中所提 到的:主力户型只有5套了,除了一套顶楼价格是2.4W;其他4套指导价均为2.6W+。

3、小区业主之间必须加强互相学习,时刻紧跟价格指导委员会的步伐。小区业主对于自身拥有的物业增值预期很大,不愿意价格下跌。其实这是个很正常的想法,出现这个现象也并没有什么奇怪之处。二手房买卖是自由市场,报价也是自由的。相关部门也并没有对其有什么限价政策,业主期望通过联盟这种来实现价格的统一和上涨。没毛病,但这没有办法实现。毕竟我们都明白价格是由市场来决定的。业主有权对自身所拥有的合法房产进行处置。但做法太激进,可能未必达到预期的效果。

来看看杭州部分小区价格敢死队的指导意见:

限价成为全国各大楼市火爆城市的热点,从成都目前楼市控价的程序来看,首先是开发商达到预售的条件,向相关主管部门提出申请,这申请既包括清水的价格,当然也包括精装修的价格,精装修的价格会由住建部门下属的相关单位来进行核定这个装修的价格是否合理,核定的过程会参照样板房。根据“清单报价”,决定每一项的单价、用量等来核准装修的价格。在经过相关的过会之后,这样的价格就被确定下来,而房价中清水房的价格是同样的道理,这二者相加,我们就得到一个楼盘他的房屋整体价格,这是一个通过行政手段而进行控价方式。

新房限价在全国绝大部分城市都在执行,而业主价格联盟这样的非正式组织,他们的目的也是要进行限价与相关部门的限价方向完全背道而驰。相关部门在进行控价,目的是:限制房价过快上涨,而价格联盟是在限制房价过低,目的是:指导房价快速上涨。引用他们的原话:“价格同盟,房价几下就拉起来了”。(引用至下图)。

房价,几下就拉起来了?一套房产100+平米,几下就涨百万?

来看看实际情况:

根据“闭门会议的”指导,对于华润翡翠城的四期具体户型都做了详细的价格指导,分月指导,单价每月上涨1000元,也就是150平米的房子,每月涨15万。

▲链家实际成交数据

由上可以看出,价格联盟的指导价和实际成交价差异是比较大的,并未能如愿,2017年9月单价差3400元/平米,10月单价差6500元/平米,11月差2800元/平米。理想很丰满,现实很残酷。

▲链家实际成交数据

来总结一下华润翡翠城价格指导委员会工作实效,上图可以看出,并没有出现想要的跳涨和“几下就拉起来了”的神效,涨幅是比较均衡的,也是比较缓和的。这个涨幅甚至赶不上优质版块的均值,看来,“闭门会议”并没有达到效果。

二手房有特定的需求,比如学区、生活方便、居住圈层等。而有这样需求的人群必然会调研具体楼盘的二手房的价格,如果价格过高,他们会参照之前已经成交的二手房的价格,对比相邻同质产品,买房都想从中淘出高性价比的房源。如果价格突然拉高,就让购房者难以接受,在无法认可的情况下可能会选择相邻的一些楼盘。

价格联盟是自嗨还是能拉高房价?

所谓的价格联盟并不能促使购房者必须购买此批次的房源。即使在形式上价格是整体抬高了,但是有组织地抬高价格之后的结果,也可能是吓跑客户,而并不能达到成交的目的。

价格一定是价值的体现,价值决定了价格。这一点毋庸置疑。在有足够多选择的情况下,如果刻意提高某些商品的价格,偶尔会因为误打误撞,守株待兔也能捡到“死兔”,老成都话叫“鲜兔”,这种守株待兔的做法并不可取,不能实际提高整个楼盘的价格,这最后的结果也只能是守株待兔,只能是自嗨。

每个楼盘的业主都是众口难调的,每个人卖房的目的并不同,有的是急需资金,有的是逗售,有的是需要置换,所以对于时间的要求,对于价格的敏感都是不一样。二手房每一个户型、朝向、楼层、装修现状等都千差万别,很难有一个标准化的指导。指望着通过某个户型,某一栋楼就统一整体的价格,这是不现实的。

亚当·斯密的《国富论》的中心思想是:看起来似乎杂乱无章的自由市场实际上是个自行调整机制,自动倾向于生产社会最迫切需要的货品种类的数量。例如,如果某种需要的产品供应短缺,其价格自然上升,价格上升会使生产商获得较高的利润,由于利润高,其他生产商也想要生产这种产品。亚当·斯密说:“每个人只想得到自己的利益”,但是又好象“被一只无形的手牵着去实现一种他根本无意要实现的目的。”

价格联盟似乎是亚当·斯密之外的第三只手,但是这本来就存在的第三只手,无法存在,无法发挥其作用,只能是镜中花、水中月。

房地产市场现在虽然充满了行政性调控,总体而言还是会遵循市场规律,尤其是二手房市场,而且在市场经济中,每个人都是独立的个体,要求每个个体都实现行为一致,几乎是不可能的,就像二手房的价格涨跌一样,最终也只能通过市场本身来调节。

相信市场,敬畏市场!小区房价敢死队,人为制造高房价、人为提价无法得到市场认可,那是自娱自乐,自嗨而已。散了吧,不能指望房价几个人就拉高一个小区50亿人民币的市值,遵循市场规律,远离侥幸和投机,亲近价值投值。

本文来源:贰爷房产投资

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