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比房价下跌更可怕的是……烂尾楼!

北海特价租房 2018-06-13 11:06:35

有朋友摊上了事,我上来给大家打个预防针。

今年到明年,我预计会有一波中小开发商违约潮,买房也要抬头看天,现在要当心了。

1

我一朋友碰到了烂尾楼。

他买房的那个盘,因为开发商还没拿到《商品房预售证》,价格比周边其他盘要低2000元/平米。当时售楼的小伙子给他说,预售证再过三个月会下来,到时再买可就不是这个价了。他们小城因为去库存,房价半年里涨了不少,又想买的便宜,就上车了,在售楼处交了首付款。

因为开发商五证不全,也就是没有《商品房预售证》,一直没和他签购房合同,只开了个收据。

给后面的烂尾埋了伏笔。

他谈恋爱时定了这套期房,本想着三个月后等开发商拿到预售证,再去银行办房贷。等自己再订婚、结婚这一套程序下来,开发商也该交房了。可这个预售证一直没等到,三个月以后没消息,售楼处的小伙子安慰他再等等。

朋友看着周边的盘,房价一轮猛涨,很多已经破万了,又接着等下去。一等再等,等到快结婚的时候,开发商预售证还是没下来,交房时间也是一拖再拖。现在孩子都过周岁生日了,新房还没住上。上周微信上问我怎么办,看了开发商经营信息,这房子大概率是烂尾了。

没和开发商签购房合同,即使开发商单方面违约,不管是破产还是继续延期,法律上他也是没有保障的。

我建议他联系售楼处把首付要回来,现在不知道还能不能拿回来。

2

未来两年,会看到越来越多的楼盘烂尾,尤其在三四五六线城市。

有人问:三四线城市房价不是上涨的火热?正是因为房价升的快,很多开发商都想去分一杯羹。但大家都清楚,开发商是不可能有那么多资金的,都是靠借钱。拿地去找银行抵押,要不先卖期房,把大家的钱收上来点。很多小开发商没那能力,胃口还不小着急赚钱 ,同时开几个项目,钱不够周转是常有的事,小公司拖着拖着就倒闭了。

其次,大环境上借钱越来越难了。

另外,现在金融去杠杆,开发商从银行贷款的难度越来越大了。

去年起,央行就开始去杠杆了,收紧货币的流动性。我也一直在文章里提到,M2增速降到了个位数。

去年底M2增速降到了8.2%。也就说,咱们印钱的速度慢了下来,整个社会的资金流动就慢了。地主家也缺粮,银行很少向小开发商发放贷款和信用额度了。部分银行更狠,只借给排名前20的开发商。如果某地区出现过楼盘烂尾的,那块的开发商,可能都被银行列入黑名单。降杠杆的同时,央行也一直盯着银行、信托、券商,禁止联合起来搞通道业务。因为借着通道,资金最终很多是流到了开发商那里。

4月份的资管新规也是一头闷棍,禁止信托、私募、银行理财搞小动作,比如借新还旧、多期产品间期限错配融资...

3

开发商自身也不乐观,不仅没有余粮,外面还欠着债。房地产本身就是高负债行业,我们拿数据说话:

四大行业负债/资产比率(数据来自天风证券研报)

前两年行情好,房子卖得火,也是开发商整体发债的高峰期,从债券产品上看,大部分是三年期还本付息债。我看了天风证券统计的数据,2018年地产产业债务全年到期量是1949亿元,主要集中在三四季度,分别到期量高达932亿元、698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大,每年的增量在1000亿元以上。

也就是说,欠的钱现在要还了,还款压力集中在18年、19年、20年。

对开发商来说,手上没有钱,进行一半的项目,只能烂尾了。比如前段时间的昆明的沸城项目,烂尾了6年。接盘侠都换了4个,最后终于等到碧桂园接手,结果被法院查封了,封闭期三年。

这三年里,地上的东西是不能动的,最后土地上的建筑,是继续建还是拆了,都是未知。

烂尾的表面原因是土地使用权没搞定,但本质上是开发商负债过高,资金链吃紧,以后楼盘烂尾的会越来越多。

4

总结一下,避免遇到烂尾楼,买房前要注意三点:

1、审核五证,到了售楼处要自己看一下有没有五证:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》。

我们去售楼处,一般能看到五证复印件,如果没有看到,也要问一下销售。

最好自己核实一下商品房预售证,可以去当地房管局官网输入开发商名称查询。

2、付款不要全款,尤其是期房,走银行按揭能降低风险。

3、不要贪图便宜,先别比较价格,对比开发商背景,品牌知名度越大的越好。

本文来源:二小姐

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