有朋友摊上了事，我上来给大家打个预防针。
今年到明年，我预计会有一波中小开发商违约潮，买房也要抬头看天，现在要当心了。
1
我一朋友碰到了烂尾楼。
他买房的那个盘，因为开发商还没拿到《商品房预售证》，价格比周边其他盘要低2000元/平米。当时售楼的小伙子给他说，预售证再过三个月会下来，到时再买可就不是这个价了。他们小城因为去库存，房价半年里涨了不少，又想买的便宜，就上车了，在售楼处交了首付款。
因为开发商五证不全，也就是没有《商品房预售证》，一直没和他签购房合同，只开了个收据。
给后面的烂尾埋了伏笔。
他谈恋爱时定了这套期房，本想着三个月后等开发商拿到预售证，再去银行办房贷。等自己再订婚、结婚这一套程序下来，开发商也该交房了。可这个预售证一直没等到，三个月以后没消息，售楼处的小伙子安慰他再等等。
朋友看着周边的盘，房价一轮猛涨，很多已经破万了，又接着等下去。一等再等，等到快结婚的时候，开发商预售证还是没下来，交房时间也是一拖再拖。现在孩子都过周岁生日了，新房还没住上。上周微信上问我怎么办，看了开发商经营信息，这房子大概率是烂尾了。
没和开发商签购房合同，即使开发商单方面违约，不管是破产还是继续延期，法律上他也是没有保障的。
我建议他联系售楼处把首付要回来，现在不知道还能不能拿回来。
2
未来两年，会看到越来越多的楼盘烂尾，尤其在三四五六线城市。
有人问：三四线城市房价不是上涨的火热？正是因为房价升的快，很多开发商都想去分一杯羹。但大家都清楚，开发商是不可能有那么多资金的，都是靠借钱。拿地去找银行抵押，要不先卖期房，把大家的钱收上来点。很多小开发商没那能力，胃口还不小着急赚钱 ，同时开几个项目，钱不够周转是常有的事，小公司拖着拖着就倒闭了。
其次，大环境上借钱越来越难了。
另外，现在金融去杠杆，开发商从银行贷款的难度越来越大了。
去年起，央行就开始去杠杆了，收紧货币的流动性。我也一直在文章里提到，M2增速降到了个位数。
去年底M2增速降到了8.2%。也就说，咱们印钱的速度慢了下来，整个社会的资金流动就慢了。地主家也缺粮，银行很少向小开发商发放贷款和信用额度了。部分银行更狠，只借给排名前20的开发商。如果某地区出现过楼盘烂尾的，那块的开发商，可能都被银行列入黑名单。降杠杆的同时，央行也一直盯着银行、信托、券商，禁止联合起来搞通道业务。因为借着通道，资金最终很多是流到了开发商那里。
4月份的资管新规也是一头闷棍，禁止信托、私募、银行理财搞小动作，比如借新还旧、多期产品间期限错配融资...
3
开发商自身也不乐观，不仅没有余粮，外面还欠着债。房地产本身就是高负债行业，我们拿数据说话：
前两年行情好，房子卖得火，也是开发商整体发债的高峰期，从债券产品上看，大部分是三年期还本付息债。我看了天风证券统计的数据，2018年地产产业债务全年到期量是1949亿元，主要集中在三四季度，分别到期量高达932亿元、698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量在1000亿元以上。
也就是说，欠的钱现在要还了，还款压力集中在18年、19年、20年。
对开发商来说，手上没有钱，进行一半的项目，只能烂尾了。比如前段时间的昆明的沸城项目，烂尾了6年。接盘侠都换了4个，最后终于等到碧桂园接手，结果被法院查封了，封闭期三年。
这三年里，地上的东西是不能动的，最后土地上的建筑，是继续建还是拆了，都是未知。
烂尾的表面原因是土地使用权没搞定，但本质上是开发商负债过高，资金链吃紧，以后楼盘烂尾的会越来越多。
4
总结一下，避免遇到烂尾楼，买房前要注意三点：
1、审核五证，到了售楼处要自己看一下有没有五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》。
我们去售楼处，一般能看到五证复印件，如果没有看到，也要问一下销售。
自己核实一下商品房预售证，可以去当地房管局官网输入开发商名称查询。
2、付款不要全款，尤其是期房，走银行按揭能降低风险。
3、不要贪图便宜，先别比较价格，对比开发商背景，品牌知名度越大的越好。
本文来源：二小姐
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