房天下 >   资讯中心   > 北海特价房 >   正文

手机看新闻

学会防范这些法律风险,二手房买卖不用担心被骗!

北海特价房 2018-06-23 09:00:00

房屋买卖合同是房屋出卖人转移房屋的所有权与买受人,买受人支付价款的合同。在房屋买卖合同关系中,依照约定交付房屋并转移所有权的一方当事人成为出卖人即卖房人;接受房屋并支付价款的另一方当事人成为买受人即买房人(或称购房人)。

1、房屋买卖合同的标的物是不动产。这是房屋买卖合同与其他买卖合同的区别,作为不动产的房屋与土地具有不可分割性。根据我国房地产管理法规定,房屋所有权转让时该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。因此,房屋买受人支付合同约定的价款后,在取得房屋所有权的同时,也取的了该房屋所占土地的使用权。

2、房屋买卖合同为要式合同。买卖房屋必须签订书面房屋买卖合同,并必须有买卖双方到房屋所在地的不动产管理机构办理产权过户手续。未经过户登记的,及时买房人交付了合同约定的价款,买房人将房屋已交付买房人战友和使用,买房人人未取得所购房屋的所有权。这是房屋买卖合同与其他一般买卖合同的又一显著区别。

3、房屋所有权人出卖房屋时,房屋共有人和承租人享有优先购买权。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人具有优先购买权。卖无所有人出卖出租的房屋时,应在合理期限内通知承租人在同等条件下有优先购买权。所谓“同等条件”是在房价相同外,还包括价款的交付期限、方式同等条件相同。

根据不同的标准和不同的角度划分,房屋买卖合同可以划分为以下种类:商品房买卖合同与经济适用房买卖合同;商品房现售合同与商品房预售合同;已购公有住房买卖合同与城市私有房屋买卖合同;一手房买卖合同与二手房买卖合同。

二手房主要是卖房人将其直接从开发商或其代理销售商处购买的商品房或经济适用房即一手房,取得房屋所有权后,再将其作为出卖对象的房屋。二手房买卖合同,是指卖房人将其直接从开发商或其代理销售商处购买的商品房或者经济适用房,取得房屋所有权后,再将该房屋作为出卖对象与他人订立合同,由卖房人交付房屋与转移房屋所有权给后买人并由后买人交付房款的合同。

在当前房地产交易市场中,大多数交易特别是二手房交易是有房产中介促成的,亦有很多当事人认为有了房产中介就可保障房产交易的安全。在这里笔者认为有必要向读者介绍房产中介的主要作用,房产中介与客户之间订立的是居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。房产中介在房地产法律纠纷与合同服务方面并非专业人士,很多发达国家,在购房过程中必须聘请律师。

(1)房屋买卖作为家庭重大资产交易,买卖双方应当抱以审慎态度,通过律师对房屋买卖合同进行专业的起草和审查,能够有效地避免一些需要重点防范的风险。

(2)二手房房与一手房买卖具有显著区别,也要求当事人需要聘请律师防范和化解风险。在一手房买卖中,开发商作为强势的一方,一般都会有庞大的法律顾问团队提供格式合同。这类合同比较规范,且较难修改。在一手房买卖中,订立合同后开发商发生主观违约的情况较少,而在二手房买卖中,买卖双方发生违约的概率都较大。

(3)在房地产法律的体系较为庞杂。包括法律法规、司法解释、各地房地产调控政策等,不利于非专业人士的查询和比对,所以需要专业律师帮助当事人。

笔者认为二手房买卖合同虽然为较为特殊的合同,但是其在方式与内容方面仍要遵循一般合同的审查规则。即应从(1)主体资格;(2)标的内容;(3)履行方式;(4)违约责任;(5)争议解决等五个方面进行审核。

(一) 主体资格的审核

在二手房买卖中出卖人掌握房屋的主要信息,可利用买卖双方信息不对称的情况,在交易中占据主导和优势地位。故笔者主要以买受方的角度来谈主体资格审查事项。

审核一:房产权利人是否为出卖人本人所有。笔者建议在通过身份证、房产证审核后,应当到不动产管理部门调取房产信息清单,防止出卖人无权代理和无权处分。

审核二:房产权利人是否有未成年人。如有未成年人,要确认未成年人与代理人的身份关系。如是限制民事行为能力人,笔者建议买卖合同上应当由此未成年人和其代理人共同签字。

审核三:委托代理人有无代理资格。在审查委托书时,要谨慎审查授权范围。笔者建议要求出卖方出具已经公证过的委托书。

审核四:房产权利人的婚姻状况。此项主要审核房产是否为夫妻双方共同所有,防止无权处分的情况。如果房产是婚后取得,但产权证只登记夫妻一方名字,应当要求夫妻双方共同在合同上签字。

(二) 标的内容的审核

审核一:房屋性质的审核。主要区分此房产为商用住房,还是居民住房。二者区别主要有:商住的水电气价格较高,居民住宅价格较低;商住的产权一般为50年,居民住宅一般为70年。

审核二:房屋有无被查封?有无抵押?房屋如果被查封,是银行按揭还款的,风险较小。如是民间借贷还款的,风险较大。如果购买有抵押的房产,买卖双方可约定将首付款直接付给抵押权人以解除抵押;买方应与抵押权人签署协议,在收取价款后应立即将抵押权证交至不动产管理部门,撤销抵押;房屋应当当天交付,降低风险。

审核三:房屋使用情况,权利人与使用人是否相同,有无出租情况。此审查主要防止“买卖不破租赁”条款对买受人造成不利影响。

审核四:房屋名下是否有户口。如有应当在合同中载明迁出时间。

审核五:如果是,应当审核房屋对应的学区名额是否已被占用。

审核六:涉税审查。根据税收法律规定,住房的面积、取得时间、取得方式都会影响房产的应纳税款。特别是将来在房地产税出台之后,这将是房屋买卖合同审查的重点。

(三) 履约方式的审核

在履约方式中,应当着重审核付款时间(定金、首付款、二期款、贷款、尾款的时间节点);交房时间、迁户口时间;金额的明确等。

(四) 违约责任的审核

在违约责任中主要审核责任的识别与处置。笔者建议细化违约情形,每一违约情形都要对应一定的责任承担。二手房主要违约情形有:买受人审核(无权代理;抵押权未涤除;房屋被查封;户口迁出延迟;未按期交房等),出卖人审核(贷款未获审批;限购;限贷;未按期付款等)。笔者建议对于这些情形一定要一一识别,审慎处置。

(五)争议解决的方式

在争议解决中一般有两种选择,仲裁的方式和诉讼的方式。笔者建议选择诉讼的方式,并且由房屋所在地法院进行管辖。此中选择对买卖双方具有便利性和公平性,亦有助于法院查清案件事实,公正审判。


想要了解更多北海特价房的消息,请加群主微信gz3303707620。进入房天下官方微信群,与购房者交流心得体验,让你买房少花功夫。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈