[摘要] 随着房价的一再升温，建立房地产调控长效机制，呼声日趋高涨。《21世纪经济报道》实时披露消息称，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案。该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见。但推出时机尚未确定。
随着房价的一再升温，建立房地产调控长效机制，呼声日趋高涨。《21世纪经济报道》实时披露消息称，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案。该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见。但推出时机尚未确定。
新一届政府上台后，在房地产方面，并未急于出台短期应对房价上涨的调控政策，而是将焦点锁定在建立房地产中长期调控政策。今年以来，有关建立房地产发展长效机制的信息明显增加。国务院办公厅2月26日印发的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）明确提出，要加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。7月20日，在莫斯科出席20国集团财长和央行行长会议的财政部部长楼继伟表示，国务院还需要继续研究房地产发展的长效机制。7月24日，住建部政策研究中心主任秦虹在博鳌·21世纪房地产论坛上明确指出，当下的市场需求主体主要是刚性和改善性需求。要解决这部分需求，需要从长远的、外围的改革来解决。
一个重要的信号是，中央政治局让房地产调控“保持沉默”，其实就是为了稳定楼市情绪，稳定经济增长，同时也为房地产调控方式的转变、建立长效机制建设做过渡性的筹划。
在笔者看来，讨论建立房地产调控长效机制时，不得不考虑一个背景：当前地方政府财政收支矛盾空前严重。从已发布的地方财政收入数据看，除广东、浙江等东部沿海省份依靠土地财政实现逆势回升外，中西部省份财政收入增速出现不同程度的下滑。贵州、湖南和江西三省地方财政收入去年上半年分别增长了36．36%、29．1%和32．3%，而今年上半年则分别增长18．5%、16．2%和19%。资源主导的省份面临的困难更大。与此同时，在财政收入和中央转移支付减少的情况下，地方民生支出只增不减，地方财政收支矛盾加剧。此外，各地大量的地方债也需要资金注入。
吊诡的是，财政收入吃紧，地产市场却很火爆。国土部法律中心日前发布中国土地市场指数显示，2013年上半年房地产用地供应8．24万公顷，同比增加38．8%，与2011年同期相比，增加17．3%，创历史新高。上半年地产市场对于GDP的贡献率在10%左右，拉动GDP增长近2个百分点，地产在拉动经济增长中的地位并未明显改变。二季度市场规模、供应结构、利用集约和地产景气等分指数均大幅上扬，土地市场需求呈进一步扩大态势；地产景气分指数环比上升29．5%，显示出在房地产调控政策持续作用下，以行政手段为主的调控政策效应不断消减，市场反弹压力逐渐增大。
然而，中央对房地产宏观调控的决心和调控的方向并没有改变，抑制投机、投资性需求依然是今后的主要目标。但房价“越调越涨”的怪圈使建立房地产市场长效调控机制成为当务之急。房地产调控长效机制是指在完成住房信息联网、不动产登记等长效机制的基础工作下，从土地、金融、财税等方面进行改革，而改革方向便是调控更加市场化。
土地方面包括土地出让制度改革与土地二元结构改革，应建立土地出让长效机制，对土地类别与作用划分更加细化，供地可选年租形式收取土地价款。另外，由于中国的土地二元结构，农村集体建设用地不能自由入市交易，在土地资源稀缺的背景下，应改变土地供应模式，减少用地闲置，增加土地有效供应。
金融政策方面，应改变房地产企业融资模式，加大企业直接融资比重，从而使银行风险降低。
财税方面，要改变现阶段以卖地为主要收入来源的地方财政体系，逐步扩大房产税试点。当然，建立长效机制，还需要进一步完善保障房体系。作为解决中低收入家庭居住困难的有效途径，保障房建设的提速将有助于“市场归市场、保障归保障”的房地产双轨制的建立。这也有助于解决房地产市场的乱象。
总之，当前应加快研究出台长效机制，逐步解决房地产市场长期面临的问题，确保房地产市场稳定健康发展。
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