[摘要] 今年楼市运行的最大特征之一，就是区域分化加剧。2013年已经出现供应过剩和泡沫破灭迹象（如鬼城、价格停涨）的三四线城市，今年可能出现大面积的泡沫破灭甚至是崩盘的危险。而作为三四线城市楼市的典型代表，鄂尔多斯楼市早在2011年就出现了泡沫破灭的征兆
今年楼市运行的特征之一，就是区域分化加剧。2013年已经出现供应过剩和泡沫破灭迹象（如鬼城、价格停涨）的三四线城市，今年可能出现大面积的泡沫破灭甚至是崩盘的危险。而作为三四线城市楼市的典型代表，鄂尔多斯楼市早在2011年就出现了泡沫破灭的征兆：70%的在建楼盘停工，高峰时每天推盘6万平方米，酒店入住率从2010年的120%直线下降到20%，容纳100万人的新区康巴什入住率不超过3成，存量住房和常住人口之比达到10∶1（即人均拥有10套房），当之无愧地成为楼市泡沫最严重的三四线城市，因此，作为一个样本，鄂尔多斯值得解剖。
鄂尔多斯楼市承受三大压力：一是能源价格下跌，导致在该区域集聚的游资基本退出，不仅切断了民间资金供应的源头，而且打破了资金循环对房地产前景的支撑；二是房地产信贷持续紧缩，在严重打击土地抵押杠杆和购房杠杆的同时，也对民间借贷支持房地产投资循环造成直接冲击；三是常住人口非常少（只有60万），无法筑起支撑楼市需求的强大购买能力，过剩供应突出。未来，在国内经济增长下滑、清理“三高一剩”（高投入、高消耗、高污染和过剩产能）和治理环境污染的背景下，能源价格不可能保持长期上涨；在货币供应方面，不仅整体流动性紧缩周期已经开启，而且针对房地产行业的结构性资金紧缩不会改变。因此，若三四线城市的楼市在今年出现大面积破灭或崩盘，问题最严重的鄂尔多斯将首当其冲，即使出现彻底崩盘也不会令人感到意外。楼市需求方面，尽管政府引进了一些企业（神华、京东方等）消化了部分库存，但整体需求相对于源源不断的供应来说，依旧显得非常弱小。
但是，笔者近期赴鄂尔多斯，亲身经历了当地楼市的方方面面后发现，曾被美国《时代周刊》称为“现代鬼城”（媒体披露的国内出现的“鬼城”）的鄂尔多斯，目前并没有出现楼市泡沫破灭的一般特征——房价暴跌、大量房屋被丢弃而衰败、不良贷款激增、失业率上升、经济萧条。2012年以来，尽管成交量下滑，但鄂尔多斯的房价在经历2011-2012年下跌后，除了少量高档楼盘（价格在1万-1.3万/平方米）下跌30%-40%，甚至“腰斩”外，中指研究院百城房价数据显示，2013年每月样本楼盘成交均价基本上稳定在8000-9000元/平方米之间，这一价格水平与2011年楼市顶峰时期的价格相比仅有小幅下降，并不像温州房价一样出现环比连续20多个月下跌的情况。而且鄂尔多斯在2013年7、8月两个月还出现成交价格环比连续上涨的情况。从成交规模来看，根据当地政府披露的数据，2013年前三季度，鄂尔多斯商品房销售面积达到331万平方米，同比仅下降3.02%，商品房销售金额182亿元，同比则上涨0.63%。从价格和成交量来看，鄂尔多斯楼市似乎已经趋于稳定，与泡沫破灭相比完全是两种景象。另外，据笔者现场调研，在楼市泡沫重灾区——康巴什新区，即使在2011年楼市峰时开盘的部分在售楼盘（如天誉国宝、文澜雅筑），也从来没有降过价，只是成交量下滑得非常厉害、售楼现场比较冷清。
房地产是资金密集型行业，如果供应规模过大（鄂尔多斯2010年的开工规模相当于北京的72%）、项目烂尾严重（在建项目70%停工）、很多项目资金链断裂、投资规模过大（2010-2012年全市基建、开发区和房地产等总投资年均增长50%），伴随而生的必然是银行不良贷款率的飞速攀升。不管是上世纪90年代海南、北海的房地产泡沫，还是同期日本的土地泡沫及2008年美国“次贷”危机，这是一个逃不脱的规律。但目前国内银行不良贷款问题主要集中在长三角地区（特别是温州和杭州地区），而并非民间资金链断裂、楼市泡沫最严重的鄂尔多斯和榆林地区。2013年，在民间资金链断裂的温州，银行业的不良贷款率达到了3.75%，而鄂尔多斯同期的银行业不良贷款率只有1.2%，与当期银行业平均水平相差不大，低于浙江（因出口困难和民间融资问题）和江苏（因钢贸和光伏、钢铁等产能过剩）的不良贷款率水平。
2012年，鄂尔多斯的GDP增长了13%（温州同期经济增速只有6.7%），工业增加值增长了15%，财政一般预算收入增长了8%，似乎经济仍旧在快速上升的轨道上运行，并没有受到房地产、城市建设出问题的冲击。而且，根据笔者的实地走访和调研，鄂尔多斯的就业状况、老百姓的生活、精神面貌，似乎并没有受到房地产市场的多大影响。不管走在老城区（东胜区），还是新城区（康巴什）的大街上，看到的依旧是一派安宁的气氛，市民的穿着依旧非常体面。出租车司机告诉笔者，即使是一个本地的清洁工，拥有两三套房子也不奇怪。大街上的招工栏显示，本地招工的行业就是餐馆厨师、服务员和泥瓦工，体现的依然也是当地人的消费需求和房地产的用工需求。笔者去的时候刚好是冬天，夜晚的气温在零下十几度，北方人爱喝酒、豪爽的性格依然体现得非常鲜明。大大小小的餐馆，生意红红火火，餐馆里觥筹交错，与外面大街上的霓虹灯、政府奢华打造的路灯相映成辉，到处传出的行酒令似乎让街道也少了些许寂静。另外，当地人酷爱的路虎车，尽管拍卖价格打折、易主现象很普遍，但仍旧在大街上跑来跑去。
底特律的房地产和汽车业出问题后，城区的居民大量逃离，到处可见被丢弃而衰败的房屋，有的住房价格降到1美元都无人接盘，城市犯罪率迅速上升，公共服务设施近1/3无法正常使用，这是房地产和支柱产业汽车业出问题后的典型景象。但是，从鄂尔多斯的房地产和支柱产业（能源）来看，并没有出现上述问题，这难道就是我国楼市泡沫最严重的城市应有的景象？在我国没有经历完整楼市周期的情况下（特别是没有经历像样的楼市下跌周期），我们一方面要思考，若我国楼市泡沫破灭，是否会遵循发达国家楼市泡沫破灭的路径。目前为大家所热议的三四线楼市供应过剩和泡沫问题，是否未来会像鄂尔多斯一样。更进一步，近年来大家都在以国外经验教训，分析我国的房地产风险及对于经济和金融的影响，是否会变成现实？另一方面，鄂尔多斯楼市“死而不僵”仅仅是个案，还是具有典型性？能否预示其它三四线城市楼市泡沫破灭的景象？所有这些，都值得我们去深入研究。（作者单位：深圳市房地产研究中心）
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