[摘要] 国家统计局18日公布的“5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，5月份，房价环比下降的城市进一步增加，过半城市的新建商品住宅和二手住宅出现了价格下跌。
导读：
一线楼市到十字路口：房价数据打架引真假摔之争
煤老板因资金链断裂集中抛楼撤出资金或超百亿
5月北京二手房价领跌专家称有15%下降空间
一线楼市到十字路口：房价数据打架引真假摔之争
国家统计局18日公布的“5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，5月份，房价环比下降的城市进一步增加，过半城市的新建商品住宅和二手住宅出现了价格下跌。
在新建商品住宅的价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。而在二手住房的价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有16个，上涨的城市有19个。
新建和二手住宅价格环比下降城市个数双双占比一半，系2012年6月以来首次，并创两年内新高。
一线城市中，上海和深圳的新建商品住宅价格更是出现环比下降，降幅分别为0.3%和0.2%。二手房指数中，北京跌幅。
与统计局数据不同，上海研究院数据称，5月份，一线城市新房成交均价环比上涨3.7%。
一方数据显示一线城市房价下跌，另一方数据则表明一线城市房价仍在上涨。两方数据打架，一线城市房价到底是“真摔”还是“假摔”？
专家分析认为，从近几个月楼市的数据看，楼市进入新一轮调整的趋势已经得到确认。中国房地产学会副会长陈国强表示，房地产市场的降温态势恐将进一步持续。
多个地方也早已采取各种灵活手段进行自我调节：江苏无锡、海南海口等城市的户口，广东佛山、安徽宣城、芜湖等调高了公积金贷款额度，广西南宁、安徽铜陵、浙江宁波及辽宁沈阳等城市明确松绑“限购”……
但是，从5月房价数据来看，松绑“限购”对楼市的提振作用并不明显。以杭州为例，5月份其新建商品住宅价格环比下降1.4%，领跌楼市；无锡、宁波、海口等分别环比下降0.8%、0.6%、0.2%；只有南宁实现了环比上涨。
有专家认为，没有宏观政策配合，地方政府的任何措施都难以改变房价调整趋势。一些地方的松绑措施，反而会进一步印证市场对房价调整的判断，从而使更多潜在购房者加入观望行列。
中小城市楼市惨淡几成定局，一线城市何去何从变数犹存。
国家统计局昨日公布的数据显示，“北上深”5月二手住宅价格环比齐跌，而上海研究院的数据却表明，一线城市房价仍在环比上涨。
面对不断更新的调控政策和变化莫测的市场动态，一线城市楼市“真假摔”之争仍将持续。
国家统计局昨日公布数据，继4月北京的二手住宅价格环比首现下降后，上海和深圳5月也加入了降价阵营。其中，北京二手住宅价格环比指数已连续两个月出现下降，5月跌幅更扩大至0.9%，而上海5月一二手住宅价格环比则均出现下降，跌幅分别为0.3%和0.2%。然而，与统计局数据不同，某研究院数据显示，5月份，一线城市新房成交均价环比上涨3.7%。
一边显示“北上深”房价齐跌，另一边则称一线城市房价仍在上涨。两方数据打架，一线城市房价到底是“真摔”还是“假摔”？
房价下行趋势加速
今年以来，受信贷收紧等政策影响，房价涨势持续放缓。5月一二手市场下降城市数量急剧增加。短短一个月，70个大中城市中房价下行范围扩大到半数城市，并且大范围的房价下跌还会继续。
国家统计局18日公布数据显示，5月份70个大中城市新房和二手房价格环比下降的城市个数均为35个，分别比4月份增加了27个和13个。尤其是新房环比下降城市数量达到近24个月以来，如果包含持平状态，价格滞涨城市数量已达到近八成。
价格下行幅度也呈扩大势头，5月份，新房价格环比下降的35个城市中，环比从4月份上涨或持平转为5月份下降的城市有28个；降幅为1.4%，比4月份扩大0.7个百分点。
“部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读5月份房价数据时说。
今年以来房地产市场高位回调，进入传统旺季4、5月也未有改善，成交量始终未见明显好转。
“虽然经济增长压力下实施的微刺激会对房地产市场产生一定利好，但不足以改变整体市场下行的趋势。”链家地产市场研究部张旭预计，下半年房价下降城市数量仍会增多，一线城市有可能全部进入降价阵营，高库存的三四线城市风险增加。
一线城市楼市又到十字路口
记者发现，随着楼市调整的深入，尽管一线城市楼市整体低迷，成交量惨淡，但就价格而言，一线城市房价真摔还是假摔各方声音不一。
如上所述，从统计局昨日公布数据看，一线城市楼市已现“真摔”迹象。而与统计局数据不同，上海研究院此前发布实时数据称，5月份，一线城市新建商品住宅成交均价为23072元/平方米，环比上涨3.7%，同比上涨10.6%。以此来看，尽管个别楼盘传出降价促销的信息，但5月份一线城市房地产市场整体成交价格不降反升，更像是“假摔”。
上海房地产研究院研究员严跃进表示，尽管一线城市看跌情绪在未来几个月内难以驱散，但房企在价格上还不会出现明显的松动。
从目前看，一线城市房价并未出现明显松动，即使统计局数据中，5月份一线城市房价下跌的幅度也均在1%之内。6月第二周，北京新房价格甚至再现升势。纯商品住宅成交均价为27220元/平方米，环比呈上涨态势，与5月第二周基本持平。
尽管楼市数据打架，市场对于真摔假摔声音不一，但不可否认的是，房地产市场仍处调整期，房价整体仍存下行预期。
中原地产日前发布实时报告称，预计在经过7、8月传统淡季后，在供应增加、价格下降、政策松动的大环境下，9、10月住宅销量有望出现回升。而考虑到各地楼盘至少降价20%才能明显带动销量，9、10月重点城市新盘价格或将较目前水平出现20%左右的降幅。(上证）
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煤老板因资金链断裂集中抛楼撤出资金或超百亿
最近，北京北三环内一个名为"和平里八号"的楼盘99套房源遭业主抛售。记者调查发现，这个项目由山西一位煤老板2006年一次性购买，此番重新装修后集中抛售主要是出于对资金的需求。
"和温州商人不同，山西等地煤老板的购房习惯就是整层、整栋购买之后囤在那里，并不轻易出售套现。"高和投资董事长苏鑫告诉记者，除非是他们自身遇到资金周转问题，或者房地产保值增值的功能明显减弱。
如今，煤老板们似乎"腹背受敌"，在资金链断裂且楼市进入下行通道的双重压力下，从楼市撤离部分资金以缓解自身压力成为他们的重要选择。
"据我们粗略测算，为缓解资金困境，山西煤老板从北京等地房地产市场撤出的资金或超过百亿元。"北京大学中国经济研究中心一位研究人员对记者表示。
抛售现象增加
"您如果能及时交付首付款或全部购房款，每平方米可优惠2000元，如果交付5万元定金，还将优惠3000元/平方米，不过这笔定金我们是不退的。"6月17日，当记者以购房人身份来到这一项目时，代理销售人员刘先生热情地向记者介绍到。
以刘先生介绍的一套建筑面积为75.83平方米的房源为例，其售价为5.5563万元/平方米，两项优惠都算进去，税前售价为5.06万元/平方米，总价约383万元，看上去确实比周边动辄400多万元的房源要便宜一些。
"这批房源由于获得房本时间不满5年，所以要缴1%的契税、5.6%的营业税和20%的个税，总税价40多万元，但是通过享受上面的优惠，这笔税款相当于免除了。"刘先生解释说。
"和平里八号的老板3年前就曾经委托我们帮他销售这批房产，当时我们已经帮他签了三十多套，但是这家老板突然就违约不卖了。"锦鸿阁附近一家中介门店的客户经理李硕向记者透露，违约的原因他并不清楚，"这个老板只说是资金问题"。
据李硕分析，这一项目此番重新装修后集中抛售的主要原因，仍是业主出于对资金的需求。
公开资料显示，"和平里八号"正在销售的99套房源原为锦鸿阁小区的一部分。锦鸿阁小区一共两栋，A栋为毛坯，曾被某中央单位以均价约8000元/平方米团购;B栋为精装修，均价约1万元/平方米，2006年B栋99套住宅和多套商铺被山西一位煤老板杨三俊以儿子和亲戚的名义买下，总价约1.3亿元。
据记者了解，目前该项目重新整修后户型为62平方米的一居和76-110平方米的两居，刘先生告诉记者，目前这一项目的税后成交均价达到5.8万元/平方米。按照这一价格，这一项目仅住宅部分，业主就可套现超过6亿元。
"这类抛售行为，大多数还是业主个人对投资预期的判断，"对于山西煤老板抛售近百套房，中原地产市场研究部总监张大伟表示，"相对于当初买入的价格，每套房产都已涨了将近5倍，从投资的角度已经达到市场预期。"
不过，业内人士也分析，在目前楼市成交低迷，二手房价格已经开始下调的时期，这样的高价楼盘接盘者并不多。
尽管销售人员告诉记者，目前这一项目已经售出二三十套，但附近中介一位工作人员却对记者表示，"和平里八号"并没有房源成交，并表示税后成交价也在该区域的高位，并不好卖。
实际上，除"和平里八号"之外，北京其他有山西等地煤老板大量购房的项目也传出抛售消息。
"从我们在现代城等SOHO项目附近门店掌握的情况来看，今年3月以后，挂牌量确实有所增加，其中投资类业主出售较多。"伟业我爱我家副总裁胡景晖对记者表示。
"山西、陕西等此前在北京购买了很多物业的能源行业商人，近期确实有集中出售手中房产的现象，"中国商业地产联盟秘书长王永平表示，"这一方面是因为楼市进入下行通道，房地产的增值保值能力已经减弱;另一方面近期煤炭、能源行业遭遇危机，在煤价持续低迷、资金链断裂的压力下，三分之二的山西民营煤企都已风光不再，资金承压。"
打破"囤房"习惯
值得注意的是，在北京，类似杨三俊这样大量购置房产的煤老板并不少见。由于煤老板资金实力雄厚，历来是开发商重点争夺的目标客户。
"在北京，山西、陕西等地的煤老板偏好购买高端住宅、别墅以及商业不动产。而且一旦看上某一个项目，就会对这一开发商开发的其他项目也产生偏爱，经常整层、整栋购买。"苏鑫告诉记者。
苏鑫分析，山西煤老板一直有在北京"囤房"的习惯，很多人只买不卖。对于他们而言，商铺属于安全性资本，可以保值增值，大多数用于长期持有，享受租金和资产，只要超过银行利率，他们都可以接受。
这其中最明显的例子就是SOHO中国董事长潘石屹旗下的项目。据媒体调查，自SOHO中国成立以来，其大部分的投资客户都来源于河北、陕西、山西、内蒙古等区域的能源商人和其他财富群体。在其一些项目中，山西和陕西的客户比例甚至高达80%。
潘石屹也曾公开坦承，SOHO客户中的一半来自山西。曾被媒体曝出在北京有41套房的"房姐"龚爱爱在北京的大部分房产来自于潘石屹的三里屯SOHO，数量高达近万平方米。
"虽然这类企业主一般情况下不随便卖出自己在北京投资的房产，不过，一旦资金链发生断裂危机，那么抛售房产套现无疑是个快速缓解资金压力的渠道。"苏鑫解释说，一年前陕西神木和内蒙古、鄂尔多斯相继遭遇煤企崩盘危机，当时两地在北京拥有多套房产的煤老板就曾集中出售手中房产套现。
"不过，近几年随着楼市调控趋紧，以及山西商人对投资的谨慎，山西煤老板在房地产领域的投资是逐年下降的。"苏鑫告诉记者。
他表示，在前两年煤炭行业整合的过程中，银行贷款存量并没有发生明显的波动，这说明当地资金大部分还是在省内周转，并未一下子流进流出。而近两年来，北京楼市来自山西的投资客户，不仅未增加，反而有下降的趋势。
"煤炭资源整合之后，民营煤企失去了获得暴利的渠道，因此对现有资金的投资也趋向谨慎，即使是投资其感觉最为安全的房地产，也不再像以前那样，豪爽地一掷千金。"北京晋商联盟一位刘姓会长对记者表示。
"对于大部分资金实力比较雄厚的晋商来说，过往在房地产的投资已经进行了两轮，这方面的资产配置已经接近饱和，不需要进行更多的投资，买房的动力逐渐减弱。而近年来，并购、整合使资本更加集中，新涌现出来的有钱人比较少，这就造成了投向房地产行业的山西资本逐渐下滑。"对民间资本颇有研究的庄凌顾问董事总经理张映光表示。
他表示，撤出山西煤炭行业的晋商们，会将资金投入到可以直接产生现金流的行业。有开矿的，有做酒店的，但是大多数都是采取资本投入的方式。因为煤炭行业属于粗放型的产业，这导致企业的软性实力比较薄弱，因此更多的是采用资金投入的方式。(华夏时报）
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5月北京二手房价领跌专家称有15%下降空间
"部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。"面对5月份70个城市半数新房价格下滑的情况，国家统计局城市司高级统计师刘建伟这样表示。
6月18日，国家统计局公布了5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中35个城市的新建商品房价格出现环比下滑。
不过，刘建伟也指出，虽然5月份房价环比上涨的城市个数明显减少，部分城市房价环比小幅下降，但绝大部分城市房价同比仍继续上涨。
此外，值得注意的是，以往领涨房地产市场的北京，二手房的价格在5月份却出现了较大幅度的下滑，且跌幅位列70个大中城市的首位。
北京二手房价格或继续下跌
5月份，北京二手房住宅价格环比下滑0.9%，不但与其历史跌幅持平，也成为当月二手房下跌幅度的城市。
实际上，进入2014年以来，北京的二手房价格便持续下跌，且呈加速趋势。中原地产研究中心提高的数据显示，5月份，北京二手房成交均价为3.02万元/平方米，相比4月份的3.1万元/平方米下调了2.6%，年内累计下调幅度则已经超过了6%。部分郊区二手房价格调整幅度则超过了10%。。
而从溢价空间看，目前最终成交价相比挂牌价格要低2%-3%，溢价空间的加大也反应了市场已经从之前的卖方市场转变为买房市场。
同时，5月份，北京二手房成交量仅为6929套，环比4月份下滑逾5%，而6929套的成交量也是2012年2月份以来，正常成交月份的值(2013年4月份暂停一周网签，2014年2月份为春节长假。)
中原地产首席分析师张大伟就表示，"如果在信贷政策不出现大幅度扭转的话，北京二手房价格将还有15%左右的调整空间。"
杭州新房跌幅居首
相比北京的二手房市场，新建商品房价格在环比方面也是全面下跌。
而据记者了解，这是时隔2年后再次出现过半城市新房价格环比下滑的情况。在新房价格环比下滑的城市中，也包括上海、深圳这样的一线城市，而二线城市的领头羊杭州跌幅，环比降幅达1.4%。
对此，张大伟表示，"从数据上看，70个城市新建商品房指数平均环比下调了0.15%，二手房指数也下调了0.09%，是自2012年来首次出现这一情况，表明楼市的拐点已经出现。同时，2014年楼市变化的速度也超过了市场之前的预期，降价的城市则由单个发展到部分华东区域，继而几乎整个东部城市的房价都出现了下滑。"
统计局的数据也显示，5月份新建商品住宅价格环比上涨的15个城市中，涨幅比4月份回落的城市有6个；涨幅为0.3%，比4月份回落了0.1%。新建商品住宅价格环比下降的35个城市中，环比从4月份上涨或持平转为5月份下降的城市有28个；降幅为1.4%，比4月份扩大0.7%。
"本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累导致的，同时，前期成交集中释放带来的需求断档也是原因之一。因此，虽然各地纷纷对调控政策进行微调松绑，但还是难以拉动市场的成交量。"张大伟表示。
此外，上海某房地产研究院6月18日发布的《2014年5月份70个大中城市房价指数报告》显示，自2012年6月份以来，70个大中城市房价在连续上涨23个月后，首次由涨转跌，出现下行拐点。一、二、三线城市房价环比同步下跌，二手房同样由涨转跌，市场整体步入降幅区间。当前房价环比涨幅已步入"偏冷"区间，预计下半年将进入过冷区间。
而中指院的报告则认为，整体来看目前宏观经济增速趋缓但整体运行仍较为平稳，全面结构改革力促经济实现有质量的增长，货币政策保持稳健并适时预调微调，城镇化进程有序推进，房地产市场基本面尚未改变。
国家统计局的数据也显示，5月份虽然过半城市房价出现环比下滑，但同比上涨的城市数量仍达到69个，仅温州同比下滑。(.证券日报）
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