[摘要] 如今，2014上半年已经收官，事实证明，任志强又一次对了。无论全国楼市还是北京楼市的销售量，上半年都明显下行。
持续下滑，房企“压力山大”
地产界著名的“预言家”、北京华远董事长任志强，在今年年初参加新京报活动时就表示，“我做了十几年房地产报告，今年次提出"风险"两个字。”当时，任志强就预言，今年销售的问题会比较大。
如今，2014上半年已经收官，事实证明，任志强又一次对了。无论楼市还是北京楼市的销售量，上半年都明显下行。
国家统计局发布的1-5月数据显示，前5月，商品房销售面积为36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月扩大了0.9个百分点。其中住宅销售面积下降9.2%。
在北京，根据机构发布的统计数字，无论是商品住宅新房，还是二手房，上半年成交量的下降都是非常明显的。
来自北京某机构的数据显示，今年上半年，全市纯商品住宅新房成交均价为26910元/平方米，成交金额862亿元，成交套数29978套，同比2013年上半年的58314套下降48.6%，几近“腰斩”。
二手中介机构的统计则显示，上半年北京二手房成交4.45万套，同比去年上半年的9.52万套，降幅超过53.2%。
相对于以往楼市“越调越涨”，今年上半年楼市没有出台新的调控政策，为什么下行却这么明显？
高策地产服务机构董事长陶红兵认为，上半年楼市和北京楼市下行有三个共性的原因，分别是整体经济形势不好，居民收入预期下降；货币政策偏紧，对购房抑制作用明显；舆论唱空，带来购买群体的不安定感。
任志强在今年5月发布的一个长微博中，也特别提到银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。他认为，从0.75到1.1的利率变化会影响约25%的可支付能力，大大提高购房成本。
此外，陶红兵认为，北京楼市下滑还有一个特殊原因是自住商品房的推出。自住商品房，锁定了绝大部分刚需客户，冻结了相当一部分需求在商品住宅市场释放，同时这种影响也传导到中高端市场。
松动明显，筑底进行时
6月28日，北京朝阳区东坝板块的首开常青藤开盘，90套特价房以3.2万元/平方米的均价入市，价格相比之前下降1万元/平方米。这也是今年北京目前价格松动最明显的一个楼盘。
北京上半年价格的松动经历了一个从被动到主动，从“假降”到“真降”的过程。这种变化本身也反映了企业对市场的应对。
在3月之前，北京房价还是比较稳定的。但到了3月中旬，万科橙21680元/平方米的开盘价，相对于“预期价格”下降几千元，被一些人士解读为“万科降价”。而北京万科对此的解释是根据政府指导价格定价开盘。
但随后关于“降价”的声音就多了，诸如东亚印象台湖、林肯公园、北京城建(600266)·海梓府等等。一位机构分析人士对记者表示，北京楼市的价格松动，不排除开发商借势炒作、吸引关注、刺激销售的因素；但另一方面，也反映出房企对市场看法的变化，通过推出特价房等手段，主动吸引买房人。从万科橙“被降价”到首开常青藤推出大幅优惠的特价房，上半年北京楼市的降价越来越主动，“越来越真”。
在二手房市场上，根据链家地产统计，今年前三月，二手房成交均价都在29500元/平方米以上，在4月达到30000元/平方米后，开始下降，6月就只有27427元/平方米。
而在京外，房价的松动也早已经开始。从年初杭州、常州等多个地方传出“降价”开始，二三线房价的松动就已经成为趋势。在陶红兵等业内人士看来，二三线城市的供应压力直接导致了市场的下行。
上海某房地产研究院的统计也显示，截至5月，包括四大一线城市在内，35个被统计城市，商品住宅库存同比增长20.1%，再创历史新高。
在信贷政策收紧、库存增加、成交不振等各种因素作用下，5月，70个大中城市半数房价出现环比下降。
动向
品牌开发商寻求突围
虽然上半年楼市下行压力很大，但不少房企的销售业绩还是表现抢眼。如龙头房企万科，无论在北京还是在，销售业绩都在上涨。根据某机构统计，万科整个集团上半年销售业绩已经突破千亿，绿地、恒大等龙头房企销售也在增长。
北京万科副总经理肖劲在谈到北京万科上半年销售时表示，房企在市场大势中，就像鱼在水中，要适应水流，坚持自己的运营之道。上半年，北京万科基于一贯对现金流的重视，节奏也会快一点，定价会更合理一些。
一些特点比较鲜明的房企，如华夏幸福(基业借力城镇化，主打大北京市场，上半年销售额达到200亿元。近两年势头劲猛的泰禾集团，在北京别墅、普通住宅、非限购类产品共同抢市，差异化也助推了企业业绩增长。
在努力销售增收的同时，房企受市场压力影响，整体的拿地节奏在上半年开始收缩。以北京为例，仅从土地成交量和成交金额看，前4月84宗宅地出让，出让金合计1056.1亿元，5、6月份，两个月成交土地仅5宗，且无一宅地，出让金只有59.1亿元。上半年北京还一度传出，部分摘得高价地的房企寻求退地的消息。
2014年上半年落幕，无论地方政府、房地产企业、买房人都在市场的变化中经历了考验。那么回顾2014年上半年，这场半年考包括了哪些内容，对各类主体影响几何？不妨就看看下面两张“考卷”。
声音
考虑到更多城市调控可能放松，货币政策也有可能放宽，未来市场的量、价应该都能在目前的基础上稳住，很难有更多实质下降。明年市场则会回升。
—高策地产服务机构董事长陶红兵
下半年市场应该不会太差，现在的信贷政策非常不倾向于房地产，一旦正常或者倾向于房地产，市场就会好转。—北京万科副总经理肖劲（新京报）
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多数城市救市动作顺利闯关 限购令等将逐渐退出
多位业内人士表示，房地产业已告别"青春期"，地方政府为救市将加速放松限购政策，但监管层将坚持分类调控做法，不会对房地产市场进行直接干预，更倾向于采取以市场调节为主的"无为而治"方式。保障房和长效机制建设是重要的两个政策着力点。
下半年房地产市场将继续处于调整过程中。成交量低迷态势难以短期内改变，房价可能继续向下微幅调整。
调整周期已至
经连续多月上涨后，房价终于出现下降。5月，在70个大中城市中，有35个城市的新建商品住宅价格环比下降，占比达50%。平均而言，70个大中城市新建商品住宅价格平均环比下降0.15%，为近24个月以来首次出现负增长。
此前，房地产投资、新开工面积、土地购置等指标已经历多月下滑，成交量持续走低。分析人士认为，从去年年末开始，楼市调整迹象已露端倪。
中原地产数据显示，上半年典型的54城市合计住宅签约套数为113.9万套，同比下降23.7%。其中，一线城市跌幅达31%，二线城市跌幅达34%。
这家机构的报告显示，经多年房地产投资高增长，如今整体市场供需关系已趋平衡，不少城市甚至出现供大于求的现象。这些特征决定未来一段时间，市场将进入低速增长期。特征为成交量低迷、房价走低、楼市多项指标低迷。
某房地产专家表示，2004年以来，我国已经历三次房地产短周期，当前已进入第四个周期。此前两轮调整分别位于2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房价下跌周期持续6个月，后者为8个月。由于处于"黄金十年"，上述时期房地产业调整规律是：房价上涨时涨幅很大，下跌时跌幅很小；涨的时间长，跌的时间短。相比之下，如今房地产业内外环境均不乐观。主要体现在：既无"四万亿"财政刺激计划及超宽松货币政策，又面临整体市场"供大于求"的情况。这决定了此轮房地产市场调整周期将更长，即房价下跌时间可能超过8个月。
"救市"恐难马上见效
几乎与楼市低迷同步，从上半年开始，不少城市开始松绑楼市调控政策。杭州（楼盘）、南京（楼盘）、北海（楼盘）、天津（楼盘）、芜湖（楼盘）等城市均在"救市"行列。近期，沈阳、呼和浩特（楼盘）、济南（楼盘）等城市也陷入救市"风波"中，有关部门虽未证实已出台救市举措，但仍被市场认为"救市"动力仍在。
中原地产首席分析师张大伟表示，在供需关系发生逆转态势下，还将有更多城市加入"救市"行列。其中，具有人口净流出、新建区域较多、产业支撑不足等特征的城市"救市"冲动尤其明显。综合各地措施来看，目前主要"救市"手段为松绑限购，预计有30个以上城市的"限购令"可能在年内取消。
分析人士说，针对地方"救市"行为，目前尚有"红线"阻碍，即一线城市限购不会松绑、差别化信贷政策不得松动等。因此，除非出现类似"四万亿"的投资放量或货币政策实质性宽松，否则零星"救市"手段不能挽救房地产市场下行趋势。
中金公司报告称，预计重点城市下半年成交量将有6%左右的同比降幅，房价将环比下降约5%-10%。部分公司或下调销售目标，从而应对房地产市场"寒冬"。
政策着力点生变
与2011年下半年不同，如今多数城市"救市"动作已顺利"闯关"。
分析人士说，在宏观经济增速放缓、市场化调控思路凸显背景下，大部分城市"救市"举动具一定合理性。其中，监管层提出"分类调控"原则，强调"地方政府能够自行调控的，就不要由中央政府来调控"。多数受访者说，随着供需关系趋于平衡，楼市调控"去行政化"过程将启动。除一线城市外，"限购令"等行政手段将逐渐退出，市场机制将成为楼市主导者。
"市场主导"的思路，不意味着监管层将不再作为。分析人士说，在让市场进行自发调整同时，政策着力点将转向另外两个方面。
一为保障房领域。其中，棚户区改造将可能获更多政策支持。履新住建部以来，住建部部长陈政高分三次调研四个地区，调研重点在棚户区改造和公租房建设。作为保障民生重要方面，上述领域无疑将获更多支持。
二为长效机制建设。随着不动产登记、个人住房信息系统等确立，楼市调控长效机制将逐渐建立，逐渐取代此前以行政手段为主的调控方式。 (中国证券报)
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