[摘要] 千呼万唤始出来的《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》正在向社会公开征求意见。一些专家学者以及来自法律实务部门的人士表示,必须高度重视不动产登记审查环节,确保不动产登记的真实性,对“由谁来审查,错了谁负责”的问题进行相应的制度设计,或可借鉴国外经验引入公证制度,更好地保护人民群众的合法权益。
千呼万唤始出来的《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》正在向社会公开征求意见。一些专家学者以及来自法律实务部门的人士表示,必须高度重视不动产登记审查环节,确保不动产登记的真实性,对“由谁来审查,错了谁负责”的问题进行相应的制度设计,或可借鉴国外经验引入公证制度,更好地保护人民群众的合法权益。
登记信息很复杂 易生错漏难理清
“为保障登记真实、合法,登记审查的范围必须包括对申请登记主体、登记物以及引起物权变动法律关系的审查。”中国社会科学院法学所民法室主任孙宪忠教授说。
然而,在不动产登记特别是遗产继承的现实案例中,不乏登记主体信息不明确甚至造假的情况,从而引发问题甚至矛盾纠纷。对此,孙宪忠表示,我国人口多、流动人口数量大,户籍、婚姻、亲属关系等变动无法及时统计,相关信息尚未联网,仅依靠申请人出示的相关资料往往达不到不动产登记需要的真实性,而登记部门又很难进行实际考察,这可能就会产生错误或遗漏。
不动产登记实务中,引起物权变动的因素包括房地产买卖合同、抵押合同、继承等民事法律行为。孙宪忠提出,这些行为如果不真实、不合法,会导致登记不真实,进而带来登记撤销、登记赔偿等不利后果。此外,物权的复杂性也干扰了不动产登记的进程,我国不动产的家底在农村,而农村不动产关系较复杂,审查过程中仅依靠登记部门很难理清。
孙宪忠介绍,《物权法》规定了“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任”,房屋等不动产动辄价值成百上千万元,不动产登记机构在审查中如果出错,就可能造成重大赔偿。
审查交由第三方 应借助公正机构
“在不动产统一登记制度发达的国家和地区,审查职能是交由第三方法律专业机构来行使的。”孙宪忠说,例如德国、法国的公证人,日本的司法书士等,既实现了专业性审查,保障登记的真实、合法,同时也保障了登记的稳定,分担了登记机构的法律责任。
孙宪忠表示,不动产登记的审查,说到底就是对法律关系的审查,这种审查具有很强的专业性,像对主体资格、权利状态、意思表示的审查,有必要借助公证,同时也可以降低登记机构的责任风险。
“不动产登记中,涉及继承、遗赠、委托和监护的应当经过公证。”中央财经大学法学院教授尹飞认为,登记机构在审查的时候,不但要审查材料形式上是不是合法、真实、完整,还要审查材料所反映的事实是不是存在,所反映的法律关系是不是合法有效。比如谁对房屋有继承权,登记机构是很难审查的,只能公证机构来做,就实践来看也是被社会普遍认可和接受的。
一些业内人士表示,公证制度实际发挥着真实合法的证明者、法律责任的分担者等作用。将公证作为不动产登记的前置程序,即使出现错误,也可由公证机构承担赔偿责任,登记机构可以比较“超脱”地行使登记权。而且公证行业已建立性公证职业责任保险制度,对因公证造成的登记错误有赔偿能力,这比国家赔偿更加公平、快捷。
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