[摘要] 2月11日，南宁市凤凰岭路一新街市的数十名业主再次来到菜市场讨铺面租金。他们当初看中开发商承诺的高回报率、“售后返租”等承诺，高价买下该处铺面，如今却已被拖欠5个月租金，多次追讨无果。为何商铺成“伤铺”？
返租商铺缘何成了“伤铺”
二楼不少铺面正空置着。
2月11日，南宁市凤凰岭路一新街市的数十名业主再次来到菜市场讨铺面租金。他们当初看中开发商承诺的高、“售后返租”等承诺，高价买下该处铺面，如今却已被拖欠5个月租金，多次追讨无果。为何商铺成“伤铺”？业内人士分析，开发商售铺时的高不过是“请君入瓮”的美丽陷阱，通过抬高商铺销售单价返租，透支空间。
现场：
李女士是商铺业主之一。2011年，她在凤凰岭路一新街市二楼购买一个铺面，铺面3万余元/平方米，购买时与开发商约定，前两年由开发商返租，租金直接抵扣买铺面时减免的优惠部分。去年她又与开发商签订续租合同，约定每月返还租金80至100元/平方米，返租至2016年底。至今开发商却已拖欠5个月租金共约2万元。
业主王女士一次性付款25万多元购买了一个铺面，返租到期后她未签订续租合同，自己招租。去年5月，市场管理方要求租户统一到指定的区域摆卖，而王女士的铺面不允许开灯营业。王女士称几个月租金分文未收，她只好自己扛来一些大米摆卖，以减少损失。
当日业主们质问市场管理方，承诺返还租金为何一再失约。管理方相关负责人称，开发商之前承诺1月5日、2月10日结清业主租金欠款，但为何未兑现，他们也不清楚。当日，管理方仍未能给业主明确答复何时可结清欠款，只称希望业主走法律程序维权。
13日，记者再次来到市场管理方办公室采访给业主结算租金事宜进展，管理方一名冯姓负责人称，由于去年市场出租率仅60%，每个季度所得租金为30万元，而夏季市场一个季度用电费用就高达36万元。目前管理方每月亏损约50万元。“我们也知道不付业主返租租金，是我们违约，但我们是实在是没钱付。”冯先生称，他们会尽量支付业主2014年租金，希望业主们能体谅管理方难处，协商降低2015年租金。
记者提出想采访负责发放业主租金的开发商相关人员，冯称不方便提供电话，并称不知目前开发商办公室设在何处，无法联系上。业主提供的开发商两个相关负责人的电话，记者多次拨打均无人接听。
调查：
返租商铺热销后为何变冷清
记者了解到，与此处购铺业主有类似遭遇的，在南宁并不鲜见。人民路某楼盘400余名业主购买一至四楼商铺后交由一公司统一代租。今年2月业主们也已被拖欠5个月租金，有的被拖欠1万余元，有的高达几万元。
让业主们担忧的不仅是租金被拖欠。他们购买的带返租商铺是商场铺，商铺的如何、能否都完全视乎项目后期的招商和经营情况。一旦市场管理方定位不准确、招商和经营管理不善，商铺和前景难以保障。
该商场业主黄先生说，因返租租期未到难以收回铺面自行招租，且依附在整个商场中的各小商铺难以单独经营，而要继续整体出租，在租金等方面，众多小业主的意见又难以统一，只能看着铺面空置。
在长堽路一小区购买了二楼一间临街商铺的卢先生介绍，当初铺面单价为4.2万元/㎡，购房时约定由开发商返租5年，租金前五年每月300元/㎡，而开发商把返租的铺面再租出去，只能租到每月80元/㎡的价格。现在他才明白，开发商为什么愿意做“亏本”生意，其实开发商一点都不笨，笨的是自己。如今，待5年期满返租结束，租金肯定达不到开发商承诺的水平，届时业主光还贷都可能成问题。
探因：
抬高铺价返租，透支空间
对投资者来说，商铺“售后返租”是一个诱人的蛋糕。收铺后前几年，投资者能拿到开发商承诺的每年高达8%-12%的投资回报。但“返租”貌似丰厚的回报背后，其实隐藏着不少陷阱与风险，高租金的承诺来自商铺的高售价。
南宁大多带返租的铺面，即使扣除所谓的2-5年的返租租金，其售价仍比同类型商铺市场价高出许多。如某商铺均价4万多元/平方米，扣除返租租金，折算下来均价近3万元/平方米，但记者在周边调查发现，该区域商铺实际成交价格在2万元/平方米左右。
12日，曾任广西某房地产公司战略投资部负责人的刘先生称，返租是开发商卖商铺的一种包装、营销手法。这种返租其实是羊毛出在羊身上的数字游戏。“开售前开发商就已把返租租金加到商铺的售价中，通常会将售价提高三成左右。”刘先生分析，一个售后返租的商铺，开发商承诺3年内每年返还8%的利润，开发商只需将商铺售价提高到原售价的124%，就能够稳赚不赔，“且开发商可快速回笼一大笔资金，并在未来数年逐步归还，是一笔低廉的融资手段，这也是不少开发商热衷带租约发售的原因”。
提醒：
投资应理性分析
目前市场“返租”年主要是5%~8%，如果高达10%或更高，购房者就应谨慎，诱惑越大的产品，风险就越高。律师朱继斌分析，商铺投资牵涉到多方面，开发商开发、投资者买、经营者经营，几方面的利益都需得到均衡发展，一旦投资在项目硬件软件“先天不足”的商铺，即便租金再便宜也不会有人承租。
因此，投资者要辨别“返租”等利润的真假，还要理性对待商铺的地势、人气和前景等，多了解商铺及周边情况。朱律师称，他代理过不少商铺投资者起诉开发商未按约定返还租金的案件，受损的都是投资者。“目前涉足商铺市场的，以工薪阶层的中小投资者为主，多数没有从事过房地产相关行业，进入商铺市场更要谨慎。”
相关链接
国家明令禁止
“售后返租”
记者查阅发现，国家建设部在2001年公布的《商品房销售管理办法》，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令，规定开发商不得采取售后或变相售后的方式销售未竣工商品房。2006年5月，国家建设部又再次发文明确“售后”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。
然而开发商钻禁令的空子，大打“擦边球”。建设部明令开发商不能“售后返租”，有的项目就将开发和经营分开，另成立一家公司负责运营，小业主与开发商签的是购房合同，然后又再与开发商的另一关联企业签下代理出租合同，以达到合法返租的目的。有的开发商把返租回报变成房价直接打折，小业主要放弃头两三年的经营权和租金利益，即“变相返租”。
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