[摘要] 居住小区无人管理，既脏乱差又容易发生盗窃案，让住的人很是闹心。上个世纪80年代建立起来的小区，经过三十来年的建设发展，如今已然成为这座年轻城市里的“老人”，他们“疾病缠身”。
居住小区无人管理，既脏乱差又容易发生盗窃案，让住的人很是闹心。上个世纪80年代建立起来的小区，经过三十来年的建设发展，如今已然成为这座年轻城市里的“老人”，他们“疾病缠身”。目前，全市有300多个无人管理的居住区，如何实现居住区管理全覆盖？市住房局将把未实施物业管理居住区的整治工作作为2015—2016年整治重点。目前无物管小区都存在哪些问题？该如何进行管理？有没有很好的改变案例？记者对此进行了深入采访。
小区无物管，社区工作人员来搞保洁。记者 龙博 摄
唐山路2号小区没有路灯，夜里进出困难。记者 龙博 摄
新阳路78号小区没有门禁可随意出入。记者 阮晓莹 摄
目前，全市有300多个无人管理的居住区，无物管小区现状如何？居住在无物管小区的居民迫切希望解决的问题是什么？政府和社区又做了哪些工作？连日来，记者对南宁市一些无物管小区进行了走访，发现无物管小区基本都存在卫生环境差、安全隐患多、小区管理存在矛盾等问题。
现象一
小区大门敞开 车辆人员随意进出
“我们这个小区没有物业管理，没有大门门禁，谁都可以进，小区被偷被盗的事情时有发生。”住在新阳路78号（原名茶安小区）的何先生对小区的环境很是担忧，因为这个有9栋楼的小区至今仍无物业管理。何先生说，他们都不敢让电单车放在楼下过夜，而且业主还经常为了停车位发生矛盾。
记者看见，小区内大多居民的门窗都装上了老式的防盗网，但锈迹斑斑，防盗系数并不高。小区有些地方画了车位，但不少车辆乱停放，大部分楼栋杂物间门口，喷写着“杂物间门口禁止停车，违者自负”的字样。在记者走访时，不少小货车进进出出，何先生说，这里租房子的有不少是在附近做生意的人，他们将这里作为仓库用，经常有小货车进出。
问题那么多，为什么不好好管理？新阳下社区居委会党委书记韦潇君说，这个小区有几十年的历史了，情况比较复杂，主要以回迁户为主，2栋单位宿舍也搬走了2/3原住户，出租或者出售给外来人员，他们屡次组织业主希望能够成立业主委员会实现自管，但都没有成功。原因是小区大多数住户的经济条件不太好，居民不愿意出钱。由于没有实现一户一表，业主意见很大，以前还有业主多年拒交电费……“这些事情我们也做了很多工作，业主配合态度不高。”韦潇君无奈地说。
韦潇君说，新阳下社区原先有10个无物业管理小区，经过多次管理和整治，有5个已实现了自管，有3个小区被纳入旧城改造范畴等待拆迁，目前还有2个还处于无物业管理状态等待实施“两毛钱（每户每天出2毛钱，一个月6元）”工程，让居民享受“两保”（即保洁、门卫安保），而新阳路78号小区就是其中之一。韦潇君说，下一步，他们将在小区推进“两毛钱”工程，同时争取政府资金补贴，计划投入10万元对小区的硬件设施做改善，比如大门门禁、小区绿化、画停车位、安装监控等。
现象二
公共设施缺乏 居民夜里摸黑行走
公共设施缺乏，是让无物业管理小区居民感到头疼的事情。在北湖南社区唐山路2号小区，这里也是属于无物管的状态。记者走进小区，看到几个人正打扫道路卫生，上前一问，原来他们是社区工作人员。而在几户人家的门口，几名社区的管理人员上门给居民讲授如何让小区尽快解决“老大难”问题的方法。小区居民反映激烈的问题便是——路灯以及楼道灯缺乏，使居民们长期以来一到天黑就要面临摸黑出行的窘境。
唐山路2号小区属于上世纪90年代的回建房，包括11栋居民楼，共约2500人，其中小区内有近三分之二的老人，且多半是下岗失业经济困难的居民。
“我们这么多栋楼，没有一盏小区路灯，一到晚上整个小区就黑灯瞎火的，走路都要摸黑，而且楼道里也没有楼道灯，晚上回家只能借着微弱的手机光亮慢慢摸索着上楼回家，我们都是上了年纪的人，晚上这么暗，走路摔倒或有别的闪失这么办？”小区居民蓝阿婆说。
记者跟随小区居民在小区内走访了解到，由于是老旧小区，唐山路2号小区布局较为落后，车辆乱停放以及物品堆放等现象都较为突出，尤其是一些靠墙角落光线较为昏暗。记者尝试了一下在这些区域行走，发现就算是白天行走，也要比较小心。
现象三
资源遭到挤压 资金匮乏难以管理
调查中记者发现，还有另外一个较为突出的问题无形中制约着小区管理方式的转变，那便是小区的部分公共空间被相关部门占用，产生的却不用在小区内，这让小区居民以及社区管理者颇为头疼。唐山路2号小区就存在这样的情况。
在唐山路2号小区，由于历史遗留问题，部分属于小区的停车区域、门面等公共设施却被占据，产生的小区居民不能获益，这让本就缺乏资金的小区更为捉襟见肘，也让社区管理者颇为头疼。小区里有多个停车设施，但仅有汽车车位利用了起来，其产生的仅够该小区4名安保人员每人每月1000元左右的开支。
“如果小区都要靠社区的资金扶持来维持运转，那社区的资金肯定不够用；只要将小区的电车停车位、门面等公共资源充分利用，就能产生一定的经济，便可以投入到小区的服务当中。”北湖南路社区居委会党委书记韦凤花说，社区管理人员也希望政府能够加大力度支持社区对资源的整合，鼓励社区将小区的资源利用起来并将受益投入到小区，以解决老旧小区转变管理方式过程中遇到的资金匮乏的局面。
韦凤花说，目前北湖南路社区共有15个左右的无物管小区，已经有11个通过小区自身资源的整合，很好地实现了自我管理，如北湖中鼎小区、华侨服装厂等。这些小区既与社区“断了奶”，又能保证良好的卫生、治安状况，还能维持公共服务设施以及小区的运转，很好地解决了老旧小区无物管的无序状态。 “我们打算利用小区的闲置资源，让其产生经济效益，也就是说通过小区自身‘造血’改善无物管小区的现状”。
三大原因
致小区“顽疾”难治
为何有些小区没有物业管理呢？
记者从南宁市住房保障和房产管理局了解到，造成这些老旧小区“顽疾”难治无物业管理的原因大概有这几种：
,上世纪80年代建成的住宅小区，大都是单位集体宿舍，由于那时没有物业管理的概念，建成后也一直没有物业公司进驻；
第二,一些单位集体宿舍原本由单位派人管理，房改房或企业改制之后，管理人员撤离，导致无物业公司接手；
第三,一些原本有物业管理的小区，由于物管费等问题与业主发生矛盾，被业主“炒掉”了，物业只好撤离，期间业主既没有成立业委会，也没有引进新的物业公司，小区就成了无物业管理的“真空”状态。
老旧小区让物业公司望而却步？
“原本有物业管理的小区却终导致物业公司撤离，多数是由于部分居民长期不缴纳物业服务费。”南宁市住房保障和房产管理局物业管理科相关负责人说，老旧小区里有一部分业主是拆迁安置入住的，他们对城市化管理认识不足，认为即使没有封闭的小区管理，家里也不会被偷、被抢，反而认为小区封闭管理会造成出入不方便，车辆要按规定停放，还要缴纳一定费用，这让他们难以接受。
另外，不少小区住户只享受服务，却没有养成缴纳物业服务费的观念。而对物业公司来说，即使是都交了钱，也不能从根本上解决问题，“就老旧小区而言，无论是房屋主体，还是各种设施、设备，都需要维护、维修，这直接导致了物管后续成本较新小区大幅提高。老旧小区管理区域普遍过小，投入高产出低，物管企业正常经营难以维持。”一位长期从事社区工作的专业人士表示。
是何原因让老旧小区顽疾难治？
目前南宁市很多老旧居住区建成年代久远，基础设施差，共用设施设备配套不全，破损严重，维修养护管理缺失，整改资金筹集难，以致老旧居住区的整治水平难有较大突破。
部分居住区没有实行物业服务市场化运作。部分机关单位因长期以来对其职工居住区的建设及后期管理都是自成体系，不同程度存在消极配合或抵触居住区整治工作的现象，不愿意实行物业化管理；也有部分居民物业管理消费意识淡薄，不愿意接受物业企业进驻服务。
此外，长效管理机制尚未建立完善。居住区乱象时有反弹，仍然存在边整治、边反弹的现象，既有重视不够、坚持不力的问题，也有管理制度不健全、工作力量不足、配套设施不完善、长效机制未建立的问题。（记者 阮晓莹 龙博 凌剑伊）
无物业管理，让不少小区住着比较闹心。痛定思痛，有的小区在社区的帮助下找到了很好的自管方法；有的小区聘请了新的物业企业，使得小区环境有了改善。这些小区是怎么做的？他们有什么好的经验方法值得借鉴？我们一起去看看。
地点 北湖中鼎小区
“一毛钱”工程，改变了小区面貌
“住了几十年的无物业小区，环境脏乱差，安全没保障，没想到半年时间变得这么美，管得这么好，住着真是舒心。”70多岁得老人陆廷楼住在北湖路的中鼎小区，他说，以前小区就像是杂乱的菜市场，什么人都可以进来，不是这家电动车电瓶被偷了，就是那家的车窗户被砸了，乱糟糟的。
西乡塘区所辖居民小区225个，其中无物业管理小区93个。西乡塘区为辖区内的每个无物业管理小区投入1万元的改造经费，全额用于小区基础设施、道路排水、绿化绿地、路灯亮化、治安防控等基础改造工作。
为此，北湖中鼎小区以此为契机，将1万元花在了“刀刃”上，为小区居民安装了路灯，疏通下水道，并画了停车位，解决了困扰居民多年的“夜间摸黑走路”“下雨水漫房屋”的状况。同时，该小区推行“一毛钱”工程（每户每天出1毛钱，一个月3元），有效把政府引导、部门协作、阳光服务和居民参与相结合，小区治理取得了明显成效。
“一毛钱”工程是如何实施的呢？该小区首先通过组织召开居民代表大会确定小区管理模式，成立了北湖中鼎小区社区代管小组，由社区书记主任担任小组组长，成员由居民代表、社区工作人员组织，每月通过上门、设置收费点等方式，向小区居民收费。其次，整合小区资源，将小区的公共用地设置成停车泊位，通过收取80元/车·月的停车费用，收取的款项补充“一毛钱”工程的不足部分，转款用于小区聘请保洁员、门卫的工资以及小区的基础设施改造、维护等，全面实现了小区居民自治管理。
此外，为做到“阳光操作”，确保收取的“一毛钱”及“停车费用”全额用于小区的保洁和保安，该小区代管小组负责将每月家庭收取的费用和使用情况在小区公示栏内予以公示，接受社区居民监督检查。同时，设立公开投诉电话，坚持24巡逻和访客登记，让社区居民体验到了有人管理的规范性。据悉，现阶段小区的“一毛钱”工程收费率已达90%。
地点 福建园小区
网格化管理，让小区焕发新颜
走进福建园小区，这里的房子虽然比较老旧，但小区里干净整洁，杂物有序的堆放在角落里。但和不少老旧社区一样，过去福建园小区也是“脏乱差”的代表。
“以前我们经常上‘黑榜’，成为市里督办的‘重点’，有时一个月来几次大检查，都选择在我们小区。”福建园社区党委书记邓贞勤说，福建园社区由市基础工程公司、南宁航道管理处、军队干部离休所、福建路小学等22个单位以及福建园居民小区组成，共56栋楼，住户3772户，总人口11200人，社区街道办就在福建园小区里办公。
福建园小区过去长期无物业管理，且出租比例大，小区内生活垃圾、废旧家具及建筑垃圾随处可，违章搭建现象频发；此外，由于一些单位破产，无物业管理，公共维修基金未建立起来，导致基础设施老化，排污管及化粪池外溢，污水横流，公共绿地绿化美化缺失；沿街铺面管理缺失，门前三包未落实，车辆乱停乱放，占道经营屡治不止。邓贞勤说，社区“痛定思痛”，他们用一年的时间来突击整治历年“旧账”，老旧社区终于焕发新颜。
社区街道办将福建园小区分为4个片区，落实人员进行日常保洁，实现环境卫生管理的全覆盖。同时，建立“网格化”日常巡查机制。将社区“美丽大使”和社区热心老妈妈组织起来，成立了社区美丽工作巡察队伍，利用闲暇时间在社区范围内巡查，对违规行为当场劝阻，发现小问题立即处理，发现大问题及时反映。
另外，针对群众反映社区部分楼栋化粪池满溢污水倒流、排水沟无盖板臭气冲天等问题，社区召开居民代表会议专题讨论研究，向上级争取列入惠民资金项目。
地点 三元小区
重新请物管，住着比以前舒心
说到物业管理问题，不得不提一个“大名鼎鼎”的小区——三元小区。三元小区曾因没有物业管理，环境“脏、乱、差”被屡屡曝光。在经历赶走物业、无物业管理、社区代管、业主自管之后，去年9月这个曾经6年无物业管理历史的小区终于迎来了新物业。
走进三元小区，记者看见除了有些公共绿化被破坏还未修复，有车辆骑上绿化带停放外，整体比较整洁。“这已经很不错了，要是你在半年前来根本就看不下去。”70多岁的潘奶奶说，以前小区为了物业管理的事情闹过很多年，后的结果是没有物业敢来了，小区环境一天比一天差，住着闹心。一旁的蒙奶奶也说，以前小区里的事情没人管，小区化粪池坏了臭气熏天，绿化杂草长得比人还高，乱堆放的垃圾没人拉走……
“三元小区由于多年没有物业管理，居民公共意识低下，各种矛盾逐渐激化，小区卫生环境状况日益恶化，各类设施设备也日渐老化，各类盗抢案件时有发生。”二桥南社区居委会党委书记沈方吉说，为了早日选聘物业入驻，在多次工作后，他们终于在去年组织成立了新一届业委会，业委会经过比较选择了有实力的物业进驻，小区终于又有管家了。
“虽然有新的物业了，但还有很多历史遗留问题需要解决。”沈方吉说，从去年进驻小区，物业已经开始着手一一处理历史遗留问题，但是严重莫过于物业费收不上来。
对于新物业，有些小区业主称赞有加。“以前不是我不愿意交物业费，而是之前的物业不解决问题，我对物业不信任。不过现在这个物业进来后先是除了绿化杂草又修补了路面，前段时间把电单车车棚改建成智能化充电，看上去还是能做事情的。我已经开始交物业费了。”小区居民蓝先生如是说。（记者 阮晓莹 凌剑伊）
重打理，这些小区变了模样
福建园小区干净整洁，车辆停放有序。 记者 凌剑伊 摄
开药方，老旧小区“更新换代”
如何管理这些无物业管理小区，成了一个难题。为此，南宁市住房保障和房产管理局开出“药方”：通过加强物业企业资质管理、日常巡查检查、约谈和培训力度，以及评选年度“十佳”“十差”物业企业等方式，督促物业企业提高经营管理和服务水平，进一步规范南宁市物业管理市场秩序。根据相关要求，今年，南宁拟整改全市范围内100个以上老旧居住区，到2016年底，全市老旧居住区综合整治达80%。
试点先行 展开无物管小区综合整治
先试点，后铺开，是市住房局开展全市无物业管理居住区环境综合整治工作的步。
结合南宁实际情况，市住房局将以经开区为试点，从管理构架、管理队伍、管理措施等方面着手，全面实施新一轮居住区整治工作。
在管理模式上，将通过建立业主委员会或业主自管小组等模式，制定小区自我管理的章程和简明可行的操作办法，提升广大住户的责任感。
据了解，目前，全市有300多个无人管理的居住区。如何实现居住区管理全覆盖？市住房局将未实施物业管理居住区的整治工作作为2015—2016年整治重点。今年，南宁拟整改全市范围内100个以上老旧居住区，到2016年底，全市老旧居住区综合整治达80%。
同时，要求各城区、开发区在老旧居住区整治改造前，制定整治改造倒排时间表和无物业管理居住区落实管理单位时间表，以实施物业管理、社区管理和业主自管模式为主，积极引入物业管理或者落实居住区管理单位，逐步推进居住区管理全覆盖。
增派人手 每天重点巡查四类居住区
《南宁市居住区管理规约》将于近期出台，以规约的形式约束、规范居住区业主、使用人的行为。争取将欠交物业管理费、水电费、垃圾处理费，在选举业主委员会过程中弄虚作假、徇私舞弊等行为纳入南宁市个人诚信信息系统，完善居住区业主委员会监督机制，维护业主合法权益。
此外，全市将结合居住区环境综合整治工作暨创建卫生城市工作情况，增加巡查人员，每天重点巡查四类居住区：一类是“美丽南宁·整洁畅通有序大行动”居住区考评扣分较多的小区；二类是居住区双月考评不达标的小区；三类是被市里重点督办及新闻媒体曝光的小区；四类是被各城区（开发区）重点督办，多次督促整改仍不达标的小区。
扶持物管 给予适当补贴弥补亏损
无物业管理小区如何“破局”？广西国海律师事务所黄明东律师从法律角度给出自己的建议。
“要建立起长效机制，政府应发挥主导作用。”黄明东说，在政府投入的同时，也要加大宣传，积极引入市场机制，调动社会资金、力量，动员小区居民共同参与小区的综合整治。
此外，有业内人士认为，相关部门也要加强对物管公司的扶持力度。一方面政府物价部门应出台与无物业小区管理情况相适应的物业管理收费标准指导价。另外也可扶持一批服务质量高、诚信度较高，配合社区、创建部门工作较为积极，为无物业小区管理作出贡献的物管公司，并给予适当补贴，以弥补在小区管理中的亏损，确保无物业小区管理的稳定。
［新闻链接］
破顽疾 这些城区有良策
兴宁区：在3个街道办中分别选定3个居住小区作为专项试点，并正在逐步完善网格化管理。通过调查摸底，已经制定了三个居住小区专项整治工作方案，目前正在申请专项资金开展居住小区专项试点整治工作。
青秀区：选定6个无物业管理居住小区，推行无物业管理居住小区精细化管理，在社区成立物业服务管理中心，并已登记注册。
西乡塘区：计划分两年全面开展无物业管理居住小区整治提升工作，重点抓好辖区内177个无物业管理居住小区综合整治，实施“两毛钱”工程，规范“两保”，推进无物业管理居住小区引进物业化管理。目前西乡塘辖区177个无物业管理居住小区“两毛钱”工程已经全部完成；辖区内60个老旧小区综合整治改造工作已经上交方案。
良庆区：一是选定金沙碧园私宅小区、金谷山庄私宅小区实现了私宅物业化管理；二是将新加坡城作为老旧小区改造升级项目，加大投入，完善居住小区相关公共基础设施配套建设，主要整治内容是清理整改排污管道、维修屋顶补漏、整改停车位及维修路灯、监控摄像、车辆行人道闸等，实现小区收费率从原来的50%提升至80%等。
邕宁区：计划分两年把整治老旧居住小区作为深化“大行动”的专项试点工作，采取“分批分类”方式推进61个无物业管理居住小区居民自主管理试点建设，通过成立居民自治委员会，采取“居民出一点，政府出一点”的筹资模式（按照每户收5至10元的标准，不足部分政府给予适当补助），多渠道筹措公共资金，聘请保安、保洁等工作人员，实现小区常态化管理。
［相关新闻］
南宁新闻网—南宁晚报讯（记者 凌剑伊）昨日，记者从南宁市住房保障和房产管理局获悉，即日起至7月，在全市范围内开展2014年度城市物业管理住宅小区（大厦、工业区）评选活动。参评项目中的住宅小区按考评所得分数排序进行择优评定，而大厦、工业区以考评分数达90分以上为标准，可评为南宁市城市物业管理大厦、工业区。此举将进一步推动南宁市物业管理行业的发展，提高物业服务质量。
根据相关要求，南宁市范围内的住宅小区（大厦、工业区）申报评优应当符合这些条件：配套设施齐全；住宅小区5万平方米以上，大厦、工业区2万平方米以上，独立式住宅（含别墅）3万平方米以上，且入住率或使用率达60%以上；实施物业管理时间达到1年以上；各项管理规章制度已建立并完善；物业服务企业在管期间没有发生过重大物业管理责任事故。
同时，物业服务企业已纳入物业服务企业信用档案系统，无相关行政主管部门及行业协会确认的有关物业服务收费、服务质量等方面的重大投诉；应用计算机（物业管理软件）进行日常经营管理；获得业主委员会同意参评或50%以上（含50%）入住业主支持参评的证明，并积极配合“美丽南宁·整洁畅通有序大行动”居住区综合整治及创建卫生城市工作，整改工作及时到位，未被物业管理主管部门约谈。
符合相关条件的住宅小区（大厦、工业区）可在5月22日前完成申报工作。本通知及评优标准，可在市住房局政务网（ //www.nnfcj.gov.cn/）和物业协会网站 （ //www.nnpma.com/）下载。
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