[摘要] 近段时间以来，房地产市场被业界认为已经进入“白银时代”，事实上，我国写字楼市场一个时期来已被认为处于持续投资、平稳发展的“黄金时代”。
近段时间以来，房地产市场被业界认为已经进入“白银时代”，事实上，我国写字楼市场一个时期来已被认为处于持续投资、平稳发展的“黄金时代”。
对此，专家分析称，未来我国写字楼市场受成本上升等因素影响，下调租金幅度的可能性并不大，市场整体将处于稳步发展阶段，其中二线城市将为写字楼市场新一轮上涨行情提供重要支撑。
一季度写字楼市场平稳发展
尽管我国宏观经济增速放缓，但写字楼市场租金维持平稳，市场表现良好。
随着中国经济步入新常态，裁员、业绩下跌、扩展海外市场、开拓其他相关业务成为房地产企业近几年来的主要关键词，中国房地产市场已从“黄金时代”迈入“白银时代”。
对此问题，戴德梁行华北区研究主管赵岩在接受中国商报记者采访时表示，“白银时代”更多的是指住宅市场，受宏观调控等因素影响，住宅市场已经告别过去高速发展的阶段，但是我国写字楼市场则保持了相对稳定的发展态势。
针对戴德梁行主要关注的16个城市，赵岩分析，整体来看写字楼市场租金维持稳定，空置率则由于项目入市情况不同而不尽相同。就华北六市来说，戴德梁行报告显示，今年一季度，大连、西安均没有新增写字楼项目，市场总量保持稳定，分别维持在73.60万平方米和59.66万平方米。所以，两市均出现供应紧张，导致租金上涨、空置率下降。
结合各地统计数据来看，今年一季度华北六市各项经济指标增速放缓趋势明显，但写字楼市场发展平稳。据戴德梁行统计，六个城市的地区生产总值增速均降到10%以下。其中北京2014年全年地区生产总值为2.13万亿元，同比增长7.3%，较2013年下降0.4个百分点，与生产总值基本持平。同时，虽然甲级写字楼市场租金在达到相对高位后开始走低，一季度环比下降1.76%，但仍然处于相对较高水平，为每月每平方米382.36元，同比微涨0.24%。
而世邦魏理仕近日发布的《2015年季度中国房地产市场回顾》则进一步对写字楼租金上涨进行了统计，数据显示，本季写字楼平均租金环比增长0.2%，其中一线城市需求相对活跃且市场可租赁面积相对有限，平均涨幅为0.5%。上海浦东市场的空置率低至3.5%，推动全市平均租金上升1.2%，涨幅领跑。在华北地区，天津在近两年的租金下跌后首度录得租金上涨，除此之外，大部分城市租金走势仍相对稳健。
虽然目前各地写字楼市场租金增幅不明显，但是结合我国国内经济增速放缓的宏观背景来看，“写字楼市场租金能维持平稳是一个比较好的市场表现”，赵岩充分看好我国写字楼市场。
写字楼供应量不断加大
2015年季度优质写字楼新增供应216.0万平方米，创历史第二高点。
资本的青睐，使得写字楼供应量不断加大，写字楼仍旧是地产商投资的重要项目。高纬环球近日报告显示，2014年亚太地区写字楼房地产资本支出共达725亿美元，同比增长11.3%，达到金融危机以来的高水平，其中中国成为写字楼投资的主阵地。
目前我国写字楼新增供应量攀升至历史高位，太平戴维斯报告显示，2015年季度优质写字楼新增供应216.0万平方米，为有记录以来的历史第二高点。
据统计，深圳一季度新增供应量达到近50万平方米，居各城市之首。受深圳影响，一线城市新增供应83.4万平方米，创近三年来的新高。
同时，北京、广州等城市供应量仍在高位徘徊。据赵岩介绍，今年北京将有50万平方米写字楼入市，广州四个核心区2015年新增写字楼面积则将达到40万平方米。
而据戴德梁行统计，北京、天津、沈阳、青岛今年一季度均出现新增供应，并为区域甲级写字楼市场提供32.68万平方米的优质办公空间，其中天津有一个项目入市，即天津国际贸易中心，为市场提供4.2万平方米的新增供应。
据戴德梁行统计，下一季度华北六市中北京、 天津、沈阳和青岛有望继续迎来新增项目。若项目如期入市，预计将为市场带来约 57万平方米的新增供应。同时报告显示，考虑到大部分新增项目品质良好，预计六个主要城市租金将维持相对平稳，不会出现大幅下调。
以北京市场为例，下季度预计望京和中关村商圈依然有新项目入市，新增供应为10万平方米。赵岩向中国商报记者介绍道：“今年北京写字楼供应达到50万平方米，假如这50万平方米全部入市的话，那么，2015年供应量相当于比2014年翻了一番，去年北京才25万平方米。”
同时，据中国商报记者了解，在近日召开的第八届写字楼联合推介会上，国锐·境界、北京京开智汇园、北京京开壹中心、北京京开国际企业大道Ⅲ等新项目在会上做了相关推介。这些项目都将在未来陆续入市。但高纬环球分析认为，随着这些项目的集中入市，预计租金有可能表现出向下调整的态势。
不过，赵岩认为，受管理费用上升、核心区写字楼升级等因素影响，年内租金下调幅度不会太大。
看好二线城市市场空间
目前，二三线城市缺乏真正的甲级写字楼，从这个角度看，这些城市的写字楼供应并不过量。
尽管资本看好中国写字楼市场，但大量供应产生为写字楼市场带来了较高的空置率，而且这种情况在二线城市反应尤其明显。统计数据显示，部分二线城市空置率甚至达到50%。
不过，赵岩认为，空置率的产生与阶段性的集中放量有关，前期有的企业拿地、扩张，现在迫于资金压力不得不入市，这部分写字楼对市场影响很大。未来随着经济发展、市场需求的扩大以及开发商有意错开供应高峰，写字楼市场将维持平稳运行。
因此，赵岩对中国写字楼未来发展持乐观态度。中国经济整体状况虽然受不确定性因素的影响，但GDP增速还处在一个高速增长的阶段，维持在7%左右，没有出现明显下降，所以直接受宏观经济影响的写字楼市场未来也会保持相对稳定。
而且据赵岩了解，考虑到现在市场竞争压力大，很多的项目会推迟入市。比如北京，CBD核心区有些项目宣布推迟入市，也有中信、泰康的一些地块，由于施工速度缓慢，完成度较低，比如有的项目计划18年入市，现在推迟至19年。“因此市场预期可能比我们预想的好一点，竞争可能没有我们想像的那么大“。
赵岩同时表示，如果未来经济不出现大的问题，写字楼市场不会出现崩盘和大幅下滑。“中国写字楼市场甚至是商业地产市场，还是处于快速发展的黄金时期。”未来，随着中国经济的恢复以及国内经济结构的调整，尤其是民营资本的兴起，中国写字楼市场将迎来第二波上涨行情。
其中，二线城市将成为写字楼市场发展的关键。自十八大以来“众创”被屡屡提及，引发了中国关于全民创业的热情。赵岩表示，未来中国经济的发展还是要依靠中小企业，而中小企业也将为中国经济带来新的增长点。新兴产业的崛起，也会带来新的需求，从这个角度看，民营经济的发展将为二线城市提供更多的发展空间。
目前二三线城市缺乏真正的甲级写字楼，更多企业都是在乙级、丙级的商务办公楼里办公，从这个角度看，二三线城市的写字楼供应并不过量。所以，她认为二线城市写字楼市场大有可为。
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