贪便宜吃大亏 5大技巧教你聪明买房投资(组图)

房天下房天下综合整理  2015-05-11 00:00

[摘要] 3月30日楼市新政出台后，全国各地楼市回暖趋势明显，看房人数多了，成交量也上来了。但小编必须提示购房者一句：楼市行情再好，买房也不能太急切，不论你是想投资还是想是自住，以下几类房子千万要稳重，不能只图廉价，不然真的可能会吃大亏。

3月30日楼市新政出台后，各地楼市回暖趋势明显，看房人数多了，成交量也上来了。但小编必须提示购房者一句：楼市行情再好，买房也不能太急切，不论你是想投资还是想是自住，以下几类房子千万要稳重，不能只图廉价，不然真的可能会吃大亏。

一、小微房企开发的项目

为什么说“小微”房企呢？真实是由于，有的房企太小了，旗下就只有一个项目，前不见古人后不见来者，念天地之悠悠，赚一票是一票。

这种房企开发的项目，是烂尾楼和工程质量疑问的高发地带。一方面，开发商由于小，资金实力缺乏，一旦商场或本身有个风吹草动，极容易形成资金链断裂；另一方面，仍是由于公司小，商品营建才能、工程管控才能相对较弱，呈现工程质量疑问、许诺的配套无法实现等。

近来几轮楼市调整，趋势是强者愈强弱者愈弱，被洗出去的即是这些小微房企；商场盛传的跑路、自杀的房企老板，也多是这些小微房企的。

二、抠门的大开发商

小微房企疑问重重，大公司未必就让人彻底定心。商人重利，珍惜品牌、目光长远者，在考虑本钱时，也统筹质量；但也有赚尽终一个铜板的公司，不断刷新下限。

所谓“抠门”，主要是指所用的建筑资料、设备和装饰资料。勤快的买房者，应当能到网上搜到那些经常被投诉的开发商，位列房企百强乃至是50强，有的当年还曾是10强呢。业界人士都知道，有那么几家大房企，关于门窗、电梯、地板等的招标收购，以报价为标准，也即是谁报价廉价就用谁的。

所谓一分钱一分货，资本有200%的赢利就敢逼上梁山杀人放火，所以你要是看到某家闻名房企门窗倾斜、地板打卷、水管跑漏、墙面开裂的报道，千万不要感到古怪。

三、不靠谱的老国企

老国企大的疑问，莫过于理念陈旧，因而也就造不出新商品、新环境来。就像几年前京城某老国企开发的一个楼盘，单价5万，那时算很贵了，但该项目从社区规划、外立面到户型规划，呈现出来的品相，简直跟保障房差不多。有些老国企，即是在用建经济适用房的做法来开发商品房，真实令人不敢恭维。

四、“环数“、”交通”真的很重要

北方的城市，“环数”的选取尤为重要，能买北京的房就别买河北的，能买四环的房就别买五环的。通过这么多年的验证，这个应当变成职业的金科玉律，比如有一大把。

北京和非北京的距离就更不用说了，北京城区与北京郊区也是悬殊无穷。2008年，有两位朋友买房，一个花6000多的单价，买在了望京；一个花5000摆布的单价，买在了通州。当今，前者涨到5万，后者刚2万，相差2.5倍。因而，假如踮起脚够得着，四环内的房子有中意的，就买了吧。

在南方，特别是山城重庆，“环数“不靠谱，"交通"是尤为重要的。不要以为开发商宣传单的楼盘”靠近轻轨“，就觉得就会离轻轨站很近。事实上，打开窗户能看到轻轨，从小区出来绕来绕去，半个也到不了轻轨站。选房子，一定要实地查看了才做决定。

五、稳重商住

商住好哇，廉价又不限购。这关于广阔刚需，确实是一大引诱。但在掏钱之前，仍是要提示朋友们几句：

首先，商住的公寓居住成本比较高，通常是商业用水和用电（商业水电与民用水电的报价距离，网上一搜便知），不少商住项目无法装置天然气。其次，是产权疑问，普通住所用地70年产权到期后，通常主动续期，但商住所40-50年产权到期后，是否主动续期，法令没有规则。主要的是：同一个地段，商住盘和纯住所楼盘比较，报价上涨幅度要慢得多。

六、许诺出资报答率的，要长个心眼

买理财商品，许诺年率高达XX的，终都被“卷包会”了；入股公司，许诺一年分红多少多少的，根本被集资了。房地产职业也不会破例，真有那么好的事儿，高管和他的七大姑八大姨也就自个内部消化了，也不会出钱赔笑脸地求着你买。

像这种许诺年出资报答率在百分之二三十乃至更高的，抑或是许诺售后回租的，被国家明令禁止，通常稍大点的正规房企都不会也不敢做。假如买了，好一点的，是被忽悠一下，初的许诺没有实现；惨一点的，开发商卷钱跑路，我们真会血本无归。

七、“明星控”

请明星代言是各行各业打广告的标准动作。有那手笔大的，港台的、好莱坞的、一线的、天王天后……型男靓女星光闪烁，一点点不亚于美帝电影节。可是，羊毛出在羊身上，房企老板必定不会掏自个的私房钱为这些光鲜靓丽埋单，后埋单的还是买家。

先是央行、住建部、银监会调整个人住房贷款政策，二套房贷款低首付比例降至四成。紧接着，财政部规定，二手房营业税免征期限由5 年改成 2 年。

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技巧一：买尾货、特价房

一直以来，尾房、特价房给人的直观感觉就是 "被人挑到后剩下的 "，而事实却并非如此。

其实当商品住宅的销售量达到 80% 以后，开发商已经获利，因此一般就进入项目的清盘销售阶段，此时的尾房往往比较实惠。

技巧二：选择赠送面积的楼盘

除了尾房、特价房比较实惠外，目前市面上不少楼盘会推出赠送面积的促销措施，除去常见的送飘窗露台之外，更有项目推出直接赠送 10 平米小书房的优惠 ,。

不过要注意的是，多问清楚这些面积的由来，是否写入合同等信息。

技巧三：合理利用公积金贷款

相比商业银行的住房贷款，公积金给借款人带来的低利息优势更为明显。目前商业银行 5 年期以上住房贷款基准利率为 5.9%，而 5 年以上个人住房公积金贷款则只有 4% 而已。

另外根据新政策，住房公积金贷款首套房的，低首付款比例为 20%；如果首套房已经结清公积金贷款，第二套房可以再次申请公积金贷款，低首付款比例为30%。

公积金贷款一般情况下，上限为 80 万，选择全部公积金贷款能够避免商贷所带来的大量利息。若是夫妻俩都有公积金的话那么房贷压力就会很小了，基本上公积金能够支付大部分的房贷了。

技巧四：购买低物业费的现房

对于首套购房族来讲，买房尽量选择现房或准现房，除了能尽快入住外，也变相省了房租，减少了生活支出成本。

物业费虽说与买房相比是一笔微不足道的开支，但物业费是一项长久的持续的支出。购买物业费较低的房子，入住后的居住成本则能省下不少，在买房之前就要考虑物业费，物业费过高的话，长此以往也是一笔不小的成本。

技巧五：提前还贷可选等额本金

从贷款利息角度来看，等额本金方式明显要优于等额本息方式，但等额本金的初期还贷压力要明显高于等额本息。

如果是高薪者或是收入多元化的人群，建议采用等额本金还款法。因为这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可以减轻日后压力，越到后还款越轻松。如果是一位工作四平八稳、与世无争的购房者，建议选择等额本息还款方式。

不过，如果购房者在贷款初期就考虑提前还贷的话，等额本金还款方式会更加节省利息，较为划算。

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