[摘要] “一房变两房、两房变三房”、“赠送面积后，得房率高达90%甚至100%”、“送飘窗、送露台、送花园”……从2014年7月1日起，《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《规范》）开始实施，这一天后审批的新房地产项目将没有赠送面积，赠送面积和购房者“拜拜”了。
编者按
“一房变两房、两房变三房”、“赠送面积后，得房率高达90%甚至100%”、“送飘窗、送露台、送花园”……从2014年7月1日起，《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《规范》）开始实施，这一天后审批的新房地产项目将没有赠送面积，赠送面积和购房者“拜拜”了。
如今，《规范》已经实施将近1年，有不少购房者产生了这样的疑问，怎么《规范》实施后的这段时间，还有项目说有赠送面积？这些赠送面积是真的赠送还是噱头？此外，《规范》给房地产市场带来了怎样的影响？本期《悦居周刊》，就赠送面积这个事说道说道。
已审批或在售项目不受新规影响
楼市品质的提升成卖房利器
“送花园”、“送超大露台”、“买一层送一层”、“零公摊”……对于南宁购房者来说，买房有赠送早已不是什么稀奇事儿，冰箱、iPhone、电视、车库这些“赠品”早已经成为常态，众多赠品中得民心的还是面积赠送。然而，去年新规出台让赠送面积已经成历史，当下许多赠送并非“凭空捡便宜”，消费者在购房时一定要保存相关凭证和查看相关证件日期。
现象 楼市“赠送面积”依然受青睐
《规范》实施已将近一年，然而赠送面积作为开发商们促销秘笈之一，在南宁楼市中长胜不衰。近日，记者通过走访调查发现，南宁市场上目前大多数楼盘在促销过程中依然打出高赠送面积、零公摊等口号以吸引购房者，部分精明的开发商甚至打出“买顶楼就送阁楼或是露台”的口号。
记者采访多名购房者和楼盘置业顾问发现，面积赠送确实有很大吸引力，许多楼盘也正是因为赠送的面积多而受到热捧。“当时看了很多相似的房子，终让我决定购买就是因为他家赠送的面积大。”市民裴女士在接受记者采访时坦言，两年前她在兴宁区购买了一处小三房，初吸引她去售楼处实地查看的原因就是该楼盘宣传广告上“零公摊”的字样，经售楼员介绍，她了解到所谓“零公摊”即赠送面积大，几乎可以抵消公摊。住了一年，她仍然觉得自己的选择“比较值”，“现在买套100平方米的房子，除去公摊也就80多平方米，有了赠送的面积，心里觉得能找补回来一些。”
“老百姓当然都希望能以低的总价住到更大的房子，但若房价没法降低，赠送面积增加了自住购房者的实际使用面积，且赠送的面积不用缴纳税费和物业管理费，从购房者的角度来说，还是比较实惠的。”某楼盘业主张先生表示，对于购房者来说，赠送面积可谓是可遇而不可求。
释疑 已审批或在售项目不受新规影响
2014年新版《规范》的实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。根据新规，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。而流行的“买一楼送地下室”在新版《规范》也行不通，有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。
也就是说，随着新《规范》的出台，新建项目赠送面积设计审批将更加严格，但是已审批及在售项目不受影响，因此短期内对市场影响有限。区住建厅相关负责人告诉记者，新《规范》 在建筑设计中的使用以“项目审批时间”为准，即已经审批过或者在售的项目不受影响。
五象新区某开发商一名李姓的项目经理推算，“按照以‘项目审批时间’为准的时限来算，目前设计图纸上的项目至少要在一年以后投入市场，那时候的新建项目才会真的没有赠送面积。”此次为“赠送面积”关闸的行为，将在一定程度上刺激市场上现有带赠送面积的小户型的销售，他说：“刚需人群仍是支撑市场的重要的客户，带有赠送的小面积户型，能够满足刚需人群用较低总价买到实用2～3房户型的需求。所以，即将‘’的带赠送面积小户型将在接下来的一段时间内成为市场上的抢手货。”
此外，房产资深人士吴先生认为，减少了建筑面积计算中的“灰色空间”，让成熟开发商可以更聚焦于提高产品的品质，避免了不恰当营销方式的干扰。购房者有了更加明确、细致的规范作为参考，也将有效避免由于部分开发商夸大宣传导致的纠纷——而这往往带来多方面的困境，如果未能及时处理甚至会增加市场观望情绪。在楼市逐渐回归理性的背景下，新版《规范》有望从一个侧面增强购房者对房产市场的信任感，以及市场本身的健康度。
分析 取消赠送面积有利有弊
配套完善的项目更具竞争力
如今，十几个平方米的赠送面积已经无法再吸引购房者，多达二三十平方米的赠送成了开发商赢得客户群的有力法宝。但是从政府的角度来说，土地价格按产权面积算，部分面积无法得到税收等相关收入，且许多赠送的空间需要加以改造才能利用，若业主不规范操作，对房子的外立面可能会有一定影响，影响其美观度，从另一层面来说，违章建筑较多也不好管理。因而，该新规范的出台对规范楼市起到一定作用。
事实上，取消赠送面积这一新规范的出台也存在一定的弊端，一方面它就如政府给为赢得客户各显神通的开发商套上了一个紧箍咒。其在规范管理以及减少违章搭建方面有一定利好，但是从建筑的创造性、房子的和谐性、内部的可使用性方面来说，可能会存在一定负面影响。
另一方面，随着《规范》正式落地，可能很难再找到高性价比楼盘，以联排别墅为例，开发商可能就此放弃对地下室、阁楼的营造，改善型购房者对生活空间的要求难以满足；另一方面，不少购房者坦言，他们担心《规范》实施后，置业成本将提高，原来赠送的面积现在却要为此买单。
“新规范的出台会使楼盘做小面积户型的难度系数有所上升，这对开发商设计团队对房源的设计、房源的合理性提出了更高的要求。”南宁宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟认为，对于中小户型的购房者来说，小面积获得较好的结构体和户型也将更难。“原本有些楼盘90平方米可以做到4房，也许以后只能做到两房半到三房，且房间的格局和面积也不如以前那么好。”
看来，取消赠送面积也是“几家欢喜几家愁”。
开发商又是什么态度呢？记者走访了南宁市区在售均有赠送面积的楼盘，置业顾问告诉记者，新规的出台有利有弊。“我们这个盘是新规出台前就开盘销售的，属于合法的赠送，不会因为新规而减少赠送。”一位置业顾问说。
开发商升级产品 购房者更注重品质
消费者买房更注重品质。记者 周军摄
去年7月1日开始实施的《规范》，让赠送面积与购房者“告别”。如今，新版《规范》实施将近一年了，业内人士认为，新规的实行有利于市场更加规范化。
新规叫停赠送面积
2014年7月1日，新版《建筑工程建筑面积计算规范》开始正式实施。据了解，新版《规范》修订的主要技术内容是：1.增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；2.取消了有性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；3.修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；4.增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定；6.删除了原室外楼梯强调的有性顶盖的面积计算要求；7.修订了阳台的面积计算规定等。
从修订的内容看到，以往开发商常用的露台、飘窗、地下室等赠送空间将不再以全赠送的形式出现。然而，在2014年7月1日之前审批通过的房源还是按照之前的规范，这批房源仍可保留原有的“赠送面积”。但是，在之后审批的房子里，开发商一些“偷面积”的行为也将被遏制。
其实，在楼市中赠送面积的做法非常普遍。赠送面积指的是不计算价格并且不计入购房合同的面积。因此，对购房者来说，也非常有吸引力。随着赠送面积取消这一新《规范》的实行，今后开发商推出的户型中，赠送面积也将越来越少。
购房者更期待品质好房
在市场上，似乎那些“N+1户型”、“百变空间”、“高赠送率”的房子，特别能得到购房者的青睐。对购房者来说，花同样的价钱，能享受更多的空间，何乐而不为呢。兴宁区某楼盘的一名置业顾问表示，在给购房者介绍户型的时候，赠送面积大的会比较受到一些购房者的喜爱。
虽然有赠送面积的房子会比较容易得到购房者的青睐，但随着如今市场中的产品越来越丰富，配套越来越齐全，一些购房者所重视的也不仅仅是赠送面积了。记者在楼盘走访时采访了一些购房者，有6成购房者表示，已不太看重赠送面积。“我个人比较看重房子本身的品质好不好，是否居住舒适，配套好不好，在赠送面积方面不会太在意。”购房者李先生对记者说。
开发商将提升产品竞争力
有业内人士认为，所谓“赠送面积”，不过是“羊毛出在羊身上”。虽然看上去好像购房者能省掉一部分房产税、物业费等费用，但实际上，赠送的面积是包含在房产总价中的，购房者其实是自己买了单。虽然赠送面积只是看上去很美，但不少购房者还是愿意买单。而新版《规范》实行后，也使开发商少了这一个“卖房利器”。
“其实赠送面积的取消，对开发商还有整个市场来说也是一件好事，因为市场会更加规范化，开发商之间的竞争也会更加规范。”吴宁认为，其实赠送面积也存在着一定的隐患，对开发商来说也是增加了成本。没有赠送面积，开发商可以送其他方面提升产品的价值。“比如在产品打造上，更加注重产品的功能品质。房子的质量、户型的设计、建筑的品质、配套的完善……这些都是开发商可以进行产品升级的方面，从而提升产品的竞争力。”开发商建的房子将更注重舒适度和通透度，给购房者更好的居住体验。
如今，《规范》实行将近一年了，虽然在南宁楼市并没有一个很明显的体现，但它对购房者、开发商以及整个市场来说还是有着积极的影响。
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