[摘要] 从7月1日起，广西开始执行国家《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）》（以下简称《规范》）。这将意味着，开发商“偷”面积难了。相比旧规，新规主要变化在哪？对开发商、消费者又会造成哪些实质性影响？
新版《建筑工程建筑面积计算规范》7月1日起在广西实施
开发商“卖房送面积”以后难了
购房赠送飘窗、露台、地下室等，在近年的楼盘销售中，常常被开发商用作吸引购房者的卖点。不过，这种赠送面积的营销策略，今后将受到限制。记者从自治区住建厅获悉，从7月1日起，广西开始执行国家《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）》（以下简称《规范》）。这将意味着，开发商“偷”面积难了。相比旧规，新规主要变化在哪？对开发商、消费者又会造成哪些实质性影响？南国早报记者进行了走访。
市场
商品房“送面积”成风
“买两房送一房”、“88平方米加赠送面积可做小四房”……在南宁商品房市场上，送面积几乎是各家开发商的“必选动作”。7月8日下午，凤岭北片区某项目售楼部内，销售人员在给看房者讲解房屋概况时，都特别强调该项目各户型都有比较高的“赠送面积”比例。比如80多平方米的小户型，一般能做到小三房已是极限，但该楼盘销售人员表示他们89平方米的小户型，有20多平方米额外赠送面积，能做成小四房，赠送率约20%。
在南宁市，20%的赠送率不鲜见，少数项目甚至宣称自己的楼盘有超过50%的面积赠送率，个别户型的赠送面积甚至超过合同上约定的建筑面积。不少主打“高赠送率”的楼盘，都会在户型图上，用醒目的颜色标注全赠送、半赠送面积的区域。多个楼盘的销售人员表示，赠送面积对看房者还是比较有吸引力的。
探因
“偷面积”
为规避容积率限制
业内人士透露，通过各种方式规避容积率上限，是实现“送面积”的主要方法。据了解，商住用地在出让前，就已确定了一个容积率上限。容积率可以简单理解为一定面积土地上，衡量建筑物总面积与土地面积之比的数据。同样面积的土地，容积率上限越高，开发商可建设的建筑物面积就越大，反之则越小。但有些建筑结构、区域是不参与或部分参与容积率计算的，这就为开发商“偷面积”提供了方便。
比如在新的《规范》实施前，阳台一般是只计一半建筑面积的。假设某100平方米的土地，容积率上限是2。如果所有建筑都参与容积率计算，那么多只能建200平方米的房屋。但开发商把其中20平方米建成只计一半建筑面积的阳台，总计可使用的房屋面积就变成了210平方米。购房者只要将阳台用玻璃窗封闭，即可当成普通房间使用，而房屋的设计图纸在送审时，也没有超过容积率上限。
实际
多送的面积有的成鸡肋
“偷面积”虽有利于开发商开展营销，在部分购房者看来也是实惠，但也存在不少问题。南宁一家房地产销售公司负责人介绍，“偷”出来的面积大多是“边角料”。为了“偷”更多面积，一些户型设计得“前凸后凹”，这也是现在很难看到全方正户型的原因。
业内人士透露，“偷”出来的边角不一定实用。比如某楼盘89平方米送20平方米的小四房，用赠送面积改造的房间，仅有约6平方米，就算是做储物室也比较勉强。而为了迁就这部分赠送面积，另一个房间被设计成了“7”字型，房间里几乎摆不下一张2米长的床。如果不追求赠送面积，直接做成大两房或小三房，各个房间用起来会更舒适。
还有一些购房者因“偷”来的面积存在各种问题，与开发商发生纠纷。如某楼盘在预售时承诺有个8平方米不计面积的阳台，但交房时购房者才发现，该“阳台”只有框架，没有楼板。楼上的住户想盖楼板，还得征得楼下住户的同意。有的购房者还发现，赠送面积部分的施工质量明显不如正常建筑部分，存在地面大面积空鼓、墙面开裂等问题。
新规
“送面积”以后很难了
自治区住建厅有关负责人介绍，《规范》其实在2014年7月1日起就已实施。广西推迟一年实施，主要是考虑到我区实际情况。新《规范》实施后，原《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）》同时废止。
该负责人称，新的《规范》条文变化较大，对当前很多“偷面积“的行为有了明确规定。据介绍，《规范》修订的主要技术内容有：增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；取消了有性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；修订了阳台的面积计算规定，等等。简而言之，新《规范》的实施，将让热门的飘窗、挑高露台、通风井、地下室等，在相应的范围内，实打实地算上面积。
开发商常“送”的面积便是旧规范不算面积的飘窗，有的甚至做成假飘窗，业主装修时可以将窗台打掉变成房间面积。新《规范》明确，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。这也是新规中变化大的一条。相比之下，2005版的旧规范中，飘窗是不算面积的，这也是许多开发商在售楼时经常提到的赠送飘窗优惠。
打擦边球的还有露台。“设计时不封闭的露台不算建筑面积，但水暖电都预留好了，业主自己封装一下就是个大阳台，可多出10~20平方米的使用面积。我们的住宅设计就这么干，每层每家都有一个露台。”广西一家设计院的工程师透露。
鉴于旧规范规定阳台只算一半面积，新《规范》更加细化，在主体结构内的阳台（凹阳台），按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台（凸阳台），按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。过去不算面积的双层挑高阳台，现在至少算一半面积。这意味着，今后开发商想通过面积计半的大阳台设计吸引购房者以及规避税费，其难度将进一步加大。
执行
已审批的项目
仍按旧规
从今以后，市场上是否就不再有赠送面积的楼盘了？住建部门解释，7月前已报审规划审批的项目，仍按旧规范执行。其实，早在本次新规出台之前，广西对于新建项目赠送面积设计的审批已经较以往严格了许多。很多如今在市面上在售的产品之所以能通过规划报建，主要是因为申报的时间较早。在本次新规出台后，今后报建的楼盘项目将更难推出赠送面积产品。这一定程度上让如今市面上在售的产品变得更加稀缺。不过，考虑到报建到推出市场有一个过程，预计新规的影响将在未来一两年内逐步体现，短期对于市场影响不会太大。
南宁一家开发商的营销部门负责人认为，新规实施后，小户型和别墅受的影响相对可能会大一些。90平方米以下的小户型本来就是“送面积”的主力，今后小户型如何设计更具竞争力，对开发商来说是个考验。同时，近期有意购房的市民，还可关注赠送空间实用、设计合理的项目，赶上“送面积”的末班车。
买不到高赠送面积住宅的市民也不必遗憾。业内人士认为，“羊毛出在羊身上”，同地段同类型的住宅，用实际使用面积计算，单价其实是差不多的。个别赠送多的户型可能算下来会便宜一些，但实用性、舒适性往往要打折扣。今后开发商可能会在户型实用性、物业管理、园林等方面下功夫，购房者还是受益的。
新规范明确了这些面积的计算范围
坡屋顶
对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。
地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
阳台
在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
夹层
建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
凸（飘）窗
窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。
落地橱窗
附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
推荐阅读：
尹伯成:当下楼市与股市的关系(图)
论及楼市与股市的关系，有人说，是此起彼伏的跷跷板关系。楼市低迷，楼价下调，社会资金流进股市推动股价上涨；楼市热，房价涨，资金跑向楼市使股市低迷和股价下跌，这在经济学里叫作楼市与股市的“替代效应”。也有人说，楼市与股市是相互推动的关系。股市兴旺，股价上涨，股民赚钱，财富增加，买房需求上升；股市走熊，股价下跌，股民亏钱，财富缩水，购房需求下降，这在经济学里叫做“财富效应”。应当说，两种说法都有一定道理。实际上，股市与楼市究竟是互相替代还是互相补充，要看各个地方和各个时期哪一种效应大一些。因为，这两种效应在各个地方或各个时期产生共同作用或互相抵消的结果，才会决定股市与楼市的相互关系究竟是此起彼伏还是相互推动。
在我看来，楼市与股市之间的“此起彼伏”关系，主要发生在投资需求领域，原因是投资和投机都是为了获利，因此哪里有利，资金就会往哪里跑。而楼市与股市“互相推动”的互补关系，主要发生在消费需求领域，原因是楼市中的消费需求，不管是刚性需求还是改善性需求，都依靠家庭财富的增长，在这里买房是为了自己住，不是为投资发财。如果情况是这样，那么我认为，当前沪深股市和楼市之间的相互推动关系是主要的，此起彼伏的关系是次要的。为什么？
前一时期媒体上都有报道，不少在股市上赚了钱的股民都出手买房来改善自己的住房条件。相反，近一段时间股市狂泻，许多本来准备买房的家庭金融资产大幅缩水，被迫取消原有购房计划。这些事实都说明，股市的财富效应确实会影响居民的楼市消费需求。那么，股市和楼市之间的替代效应情况又如何呢？应当承认，在我国，从前这种替代效应是非常明显的，甚至超过了财富效应。2003年前，我国各地房价不断上涨，而且幅度很大。从2009年初到2013年初，房价平均上涨幅度差不多达到了50%。尽管政府在许多地区实行了限购措施，仍然挡不住大量社会资金涌向楼市，造成股市资金大量流失，股市多年低迷，甚至到了新股都难以发行的地步。这就是楼市对股市的替代效应。但是，2013年后股市和楼市的风向大变，大量社会资金开始涌向股市，楼市遭到了冷落，直到现在不少地区楼市仍然低迷，房价还在走低。尽管政府出台了许多“救市”的政策措施，包括取消限购等，还没有从根本上改变局面。这又是股市对楼市的替代效应的表现。
那么，6月中旬以来的这一轮股市大跌会不会重新引发资金流向楼市，并推动楼市东山再起和房价上涨的替代效应呢？有人认为完全可能。我以为不可能。为什么？理由至少有三。
，目前我国楼市的投资价值已经不大。经过十多年持续上涨，许多地方的房价已远远脱离了当地居民的实际购买能力。如果投资购房出租，与房价相比，一年能收到的房租及率实在太低。既然房价已很难上涨，从而也难以获取买卖差价，加上出租率又低，投资房产的需求就上不去。再说，房地产是不动产，变现不易，这也抑制了投资性需求。
第二，目前我国房地产投资热点地区主要在北京、上海、深圳等一线城市，那里房价尽管已非常高，但需求异常强烈，所以房价坚挺，还有上涨空间，然而这些地区国家依然限购。不限购的地区，尽管房价低一些，但那里房价暂时也难以上涨，尤其是大部分三、四线城镇目前库存量依然很大，房价不仅不会上涨，还在继续下调。因此，从而言，楼市投资需求总体上不强。
第三，房产税预期。尽管目前不动产统一登记的直接目的并非是为开征房产税，而是为了更好维护不动产所有者权益。然而，这项登记制度毕竟是将来开征不动产税的必要技术准备。因此，这项登记制度的建立与实施还是会给房地产投资者带来房产持有税收负担的预期，从而形成对房地产投资需求的抑制。
导致住房投资需求受到抑制的原因还有很多，但仅仅以上这三条就可以说明，即使这一轮股市暴跌会多少促成一些投资资金转向楼市，但大规模转向楼市投资几乎不可能。因此，这一轮股市大跌不大可能发生重新引发资金流向楼市并推动楼市东山再起、房价上涨的替代效应，更何况政府一直在尽力采取措施提振股市，甚至多部门在联手救市总动员，因为股市若就此转熊，不符合创新驱动、转型发展的国家战略要求。为了实现中国梦，为了进一步改革开放的根本利益，国家需要增加直接融资比重，沪深股市需要相当长时期的稳定健康向上发展。
事实上，目前政府对股市和楼市的基本方针，是千方百计让股市和楼市都能平稳，不让任何一个市场塌方。因此在两个市场的关系上，尽量发挥两者之间的相互推动作用，防止此起彼落。通过股市发展带来的财富效应，推动楼市的消费性需求，加上一系列支持房地产发展的政策措施，不断消化一些地区的库存压力，以推动房地产市场健康稳定发展。反过来，房地产市场的发展，也会推动股市上的房地产和相关公司的股价稳定向上，从而有利于整个股市的健康稳定。
2015房价走势新消息 买房勿被这十大思维套牢
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
