[摘要] 陈某多年前购买了一套商品房，签订《商品房买卖合同》后，一直未到房屋登记机构办理合同登记备案。几年后开发企业将该房屋又出售给宋某，宋某入住后并办理了产权登记。陈某得知后，向人民法院对房屋登记机构提起诉讼。
案例简介
陈某多年前购买了一套商品房，签订《商品房买卖合同》后，一直未到房屋登记机构办理合同登记备案。几年后开发企业将该房屋又出售给宋某，宋某入住后并办理了产权登记。陈某得知后，向人民法院对房屋登记机构提起诉讼。庭审中，房屋登记机构认为，陈某购买房屋后没有按规定进行合同登记备案，而宋某的登记手续齐全、程序合法，且在登记过程中没有异议登记申请或司法查封的情况。法院因此驳回了陈某的申诉。那么，问题来了，陈某购买的房屋为什么没有取得产权？损失应当向谁追偿？
律师说法
一套房屋多个买房人，依法登记的取得房屋所有权。法律法规规定：《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理备案手续。”《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
那么，案例中，陈某应当怎么办？按照“一物一权”的原则，在一房多卖的情况下，终只能有一个买受人能够通过依法登记将债权转化为物权。根据《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”本案是一个典型的“一房多卖”案例，陈某虽然买房在前，但没有按照相关规定申请办理商品房备案，不具备排他性；宋某虽然买房在后，但依法登记并实际占有房屋，合法取得物权。陈某应当依据高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》相关规定，向开发企业进行民事诉讼，追偿购房款，并要求赔偿其他相关损失。
在一般情况下，“一房二卖”中前后二个买卖关系都可能是有效的，由于卖方将房屋过户给了后一个买家，后面的买家取得了房屋的所有权，导致卖方对前一个买家的房屋买卖合同无法实际履行，卖方因此应当向前一个买家承担违约责任。
在这里，要特别提醒的是房屋作为一种不动产，即使你们签订了房屋买卖合同，要取得它的所有权仍得进行登记。房屋买卖合同是一种债权行为，而取得房屋是一种物权行为，两者没有必然联系，因此没有进行房屋登记的风险就是卖家很可能会一房二卖，别人一旦进行登记你就无法取得房屋所有权。但是，你们的房屋买卖合同仍然是有效的，所以，你可以追究卖家的违约责任。
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