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楼盘赠送面积隐患多 若涉违规业主维权艰难

南京晨报   2015-09-11 09:39

[摘要] 买房赠送面积后变成违建,近一个月此类事件已在南京出现多起。记者了解到,眼下南京楼市送面积的楼盘仍旧很多,开发商往往只宣扬其卖点,对后期可能隐藏的风险却只字不提,而一旦涉及违规,遭受损失的往往是业主自己。

买房赠送面积后变成违建,近一个月此类事件已在南京出现多起。记者了解到,眼下南京楼市送面积的楼盘仍旧很多,开发商往往只宣扬其卖点,对后期可能隐藏的风险却只字不提,而一旦涉及违规,遭受损失的往往是业主自己。

调查改造违规被查,今年多为高端楼盘

近两年,南京楼盘赠送面积的做法非常普遍,记者粗略统计发现,眼下南京楼市的在售楼盘中,有送面积卖点的几乎达到一半左右,赠送面积少则几平方米,多则几十平方米,主要包括赠送设备平台或设备间,不计入面积的露台,或只算一半面积的入户花园、阳台,以及飘窗地下室或庭院等。记者了解到,早在华菁水苑的违建被曝光之前,南京就已经有多家楼盘因为业主改造赠送面积违规而被查,与以往中小户型送面积不同,今年热衷于大量赠送面积并且违规多发的往往是一些高端楼盘。江阴房天下

7月份,河西一家新交付的小区就因为业主天井处私盖“违建”而被城管查处。8月12日,秦淮区城管执法大队联合多个部门,对城东一家新交付别墅小区的大批违建进行了强制拆除。经核查,该小区内有15幢叠加别墅,其中已交付的11幢别墅均有不同类型违建,共计405处,面积达到1500平方米,涉及业主多达165户。城管调查发现,为吸引客户买房,此前开发商向业主大力宣传露台等面积赠送,还搞出违建样板间,甚至还帮业主购买建筑材料。江阴房天下

8月底,江宁牛首山的一处别墅楼盘也因涉嫌违规赠送面积被曝光,这家别墅楼盘有50多幢叠加别墅,面积都在200平方米以上,每户都有挑高客厅开发商宣称业主交付后自行封闭,可以多出1—2个房间,此外上层还赠送一个屋顶平台,业主也可以封闭改造成房间。江阴房天下

城中一家近期准备入市的豪宅楼盘,记者也发现,该项目所推出的花园洋房户型中有一个5平方米左右的设备间,在项目样板间内,已经被开发商改造成书房,与其他房间没有什么不同。城东某高端项目的叠墅房源,一楼赠送前后花园并带5米挑高的地下室顶层则赠送露台,“后期如果多数业主要求,就可以将露台进行封闭改造。”置业顾问表示。

城管 不在规划审批许可内,一律属违建

城管部门此前在查处一些楼盘违建时已强调,对于业主开发商赠送的阳台、露台、设备平台等进行封闭的行为,只要不在规划审批许可范围内,一律属于违建,查处后也将进行拆除整顿。“违建问题在别墅楼盘里突出。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉对记者表示,因为露台、阳台、花园等可改造的空间多,业主往往又觉得什么都可以按照自己的要求改,私自搭建的现象很容易频发。江阴房天下

还有业内人士表示,高端楼盘眼下开发商之所以乐于偷面积,除了市场原因外,还与自身的高价有关系,一些送面积的楼盘价格动辄3万—4万元/平方米,足足比周边楼盘高出五六千元。江阴房天下

赠送面积怎么合理使用,开发商应该先考虑到。”南京民用建筑设计研究院的一位结构设计师对记者表示,目前有一部分开发商能考虑到赠送面积的用途,并在前期设计中提出一定要求,但也有很多开发商不经考虑就随便承诺业主可以改造。江阴房天下

业主 物管对此多是睁一只眼闭一只眼

采访发现,在一些此前被城管查处的有违建的小区,那里的物管往往是睁一只眼闭一只眼,对业主私建坐视不管。“起先物管也是不问,后来发现不行,物管打招呼,才慢慢少了。”在江北一家小区,这里的业主指着天井处的设备平台对记者说。记者看到,这里的天井已经有两三处被高层的业主封闭,其他业主此后因为物管打招呼才没建,不过先前建好的也没拆。江阴房天下

2012年颁布的《南京市城市治理条例》中已规定,擅自占用、改建物业共用部分,物业服务企业有权要求行为人停止。已经过初审的《南京市住宅物业管理条例(草案)》也已规定,禁止违法搭建建筑物、构筑物;损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置;将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间厨房,有上述行为物业服务企业应当及时进行劝阻、制止。“主要还是看物业,如果物业不作为,小区形象、居住价值、邻里关系就要遭遇灾难了。” 张辉表示。

赠送面积隐患多

1、对结构、质量等有影响

赠送面积改造不仅有可能变成违建,业主改造后还会带来安全隐患,与华菁水苑同样位于江宁大学城的天正天御溪岸小区,也是一个主打送面积的楼盘,去年这里的业主拿房后装修,结果赠送的小房间地板被冲击钻一打就穿,实际上这个约10平方米的小房间原本只是楼栋的天井,后期施工时开发商又用了质量较差的混凝土预制板,厚度远低于规定标准。

“这些问题都是开发商遗留下来的后患。”南京市房屋安全鉴定处的一位工作人士对记者表示,为了实现面积赠送,开发商在工程验收时先留出赠送面积的位置不施工,待验收完成后再进行施工。这本身就是一种“打擦边球”的做法,如果后期施工再偷工减料,不仅质量无法保障,业主改造后还有可能影响结构安全:“如果是改造成阳光房,使用轻质材料,对房屋结构还没有太大影响,但如果砌成砖墙,就会增加楼体荷载,影响房屋寿命。”江阴房天下

业内人士表示,楼盘送面积看上去很美,是否真的实用也需要斟酌,如果小区内大量送面积,容积率就会被变相隐性抬高,终影响的是整体舒适度。此外,打通设备平台和飘窗的横梁来使房间面积变大的做法,也会使墙体的隔热、保温效果受到影响。江阴房天下

2、因违建担损失且维权难

城管部门此前已经多次强调,违建必须坚决拆除,受到损失的业主也应当通过法律手段,向开发商讨要说法。然而记者了解到,一旦赠送面积改造涉及违规,业主维权其实相当困难,“合同中写的都是产权面积,赠送面积往往不被开发商作为条款写入合同,购房者的法律权益也无从保障。”南京金路律师事务所主任律师俞伟宁对记者表示。江阴房天下

开发商口头承诺都是不能算数的。” 江苏倍宁得律师事务所的储尤俊律师对记者表示,卖房时开发商都会口头承诺赠送面积可以改造,但又不在购房合同上注明,业主改造后,一旦被定为违建并产生损失,先前的承诺也只能是无效约定,如果拿不出足够的书面证据证明开发商有误导,后果就只能自己承担,他建议购房者一定要保存好与面积赠送相关的书面资料,比如宣传册、户型图、规划图等。江阴房天下

储律师还强调,购房者务必要留意合同中的补充协议:“现在已经有开发商为了规避法律责任,在合同补充条款中说明一切以实际交付的情况为准,把此前宣传的卖点一笔勾销。”储律师说:“签了合同就意味着同意这些条款,也就等于开发商此前已经向业主解释清楚,业主已明确哪些面积能改,哪些面积不能改,怎么改才规范,后期一旦违规,承担损失的也只能是业主自己。”江阴房天下

3、对后期出手有影响

开发商送面积往往会把单价抬上去,但后期出手就不一定了。” 南京工业大学天诚不动产研究中心主任吴翔华表示,很多楼盘是在房价上涨期间推出赠送面积,虽然单价高也比较好卖,业主改造有时还要花费不菲的成本,自住也就罢了,后期转手如果遇到市场不好,由于价格上没优势,赠送面积有的也不合适,买家未必看得上。

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