[摘要] 面对折扣乱象，怎样才能从开发商那里拿到底价?小编为你揭秘折扣背后的玄机……购房者在入市捡便宜货的时候，也要擦亮眼睛，看好自己的钱袋，远离那些看似风光的高危开发商。
随着楼市的继续调整，未来可能会出现房企突然死亡潮，因此，购房者在入市捡便宜货的时候，也要擦亮眼睛，看好自己的钱袋，远离那些看似风光的高危开发商。
1.有地王毒瘤的开发商
从06年下半年开始，各地先后出现了越来越多的地王，这些地王的共同特征就是楼面地价与当时周边可参照项目的商品房售价基本相当，现在随着宏观调控及金融危机的双重影响许多城市的楼价开始大幅下调，如今许多当初地王的楼面地价甚至比周边商品房的售价还要高出许多，这就造成了很多地王项目陷入了不开发是等死，可能因闲置被收回，开发了是找死的尴尬境地，相信今后一段时期地王项目不仅将成为开发企业所要面临的一道难题，而且也必将成为地方政府头疼的一件事。
2.大量屯地的开发商
06年以来虽然有一些房地产并没有拿下所谓的地王，但,07年间大规模扩张取得了大量的开发用地，这些开发商用地占用公司大量的现金，现在这些项目都已经陆续进入实质性开发，由于市场不景气回款速度很慢，一些公司已陷入缺钱荒。
3.营养过剩的开发商
由于房地产是资金密集型的，企业对资金的需求量非常巨大，当楼市还处于旺市之际有些企业为了追求跨越式的发展，不仅从银行中贷了大量的款甚至还有的从民间以高利的方式借了大量的钱投入置地和项目开发，而这些银行和民间的钱都具有晴天送伞雨天收伞的特质，一旦楼市转淡他们就开始要求开发商收回贷款，导致一些开发商周转不灵而陷入资金链断裂的境地。
4.反应慢半拍的开发商
近几年来随着宏观调控的一步步深入，楼市发生了深刻的变化，特别是在楼市从卖方市场向买方市场转变过程中一些开发商总不相信房价会下调，总寄希望于楼市在短期内会反弹楼价会启稳，因此他们在楼市的调整过程中往往抱着死了也不降的心理，结果失去了大量的市场机会，而等到他们看到楼市大势已去的时候又不愿一次降到位，结果一次次失去了回款良机陷入无米下锅的境地面临出局的危险境地。
5.有纠纷的开发商
一些管理不善、操作不规范的房企所开发的项目存在的内部争斗、质量、延期交房等问题，这些问题随着房价的调整而被放大，再加上房企危机公关不及时，处理不当，使得其面临集体抵制、集体诉讼、集体退房的严峻局面，不但使企业面临退房、索赔的压力，同时也极大地影响了项目的后续销售，从而使企业陷入进退维谷、四面楚歌的境地，资金链随时处于断裂的边缘。
市场上，银行按揭9.9折、开盘当天认购9.8折、按时签约9.9折……五花八门的折扣，已经够令人头疼了，而有的楼盘还要外加“交5000元抵3万”、交2万元抵5万”甚至“日进百金”等其它优惠。
不少楼盘给出的折扣实在是名目繁多：开发商的葫芦里究竟卖的什么药?为何不化繁就简，直截了当地给出终折扣?购房者在信息不对称的情况下，面对折扣乱象，怎样才能从开发商那里拿到底价?小编为你揭秘折扣背后的玄机……
开发商为什么会大玩这样的数字游戏?复杂的折扣很容易把购房者搅晕，开发商是利用消费者讨价还价的心理，造成“折扣越多实惠越大”的错觉。在目前的房地产市场，高标价大折扣的现象十分普遍，这主要是从去年5月国家规定商品房销售实行明码标价、一户一价之后，开发商的一种应对之策。
在各个楼盘的售房部，都摆放着一块房源信息展板，并明确标示出每套房子的售价，这样一来，不能像以前那样想涨价随时就涨。虽然价格的顶点受到限制，但打折总可以吧。于是，大家将公示出的价格尽可能地标高，市场不好时加大折扣和优惠力度，市场好了则收回折扣变相调价，从而做到收放自如，灵活应变。
既然房子售价存在较大的弹性空间，同一楼盘，不同的购房者或许会得到不同的报价，那么怎样才能从开发商那里拿到底价呢?每个楼盘的销售价格制定出来后，都是有底价的，在标价基础上能打多少折开发商其实都心知肚明。性的大开发商，通常在开盘前一周将定价上报集团，本土开发商则由老板拍板定夺。但作为一线销售人员，为了实现更好地销售业绩，会想方设法促成交易，给出底价。
因此，购房者买房一定要学会讨价还价。首先不要表现出买房的迫切心情，也不要受售房部现场氛围影响，一定要头脑冷静，多挑房子的缺点。
置业顾问在帮你解决疑问的过程中，也会帮你多争取优惠。所以，不但要了解楼盘各方面的品质，还要对比周边其他项目，做到心中有数。
此外，还要摸清所购楼盘是开发商自销还是代理销售。如果是代销，那么销售人员可能会追求溢价部分的利润，不会直接亮出底价。购房者可以从楼盘广告或户型图上查看是否是代销。
1、付款方式不同折扣不同。采用一次性付款或者按揭付款，通常会有1到5个点的折扣，两者之间折扣差距越大，说明开发商回笼资金的需求越迫切。
2、办理VIP卡。有的VIP卡可直接享受1到2个点的折扣，有的则实行类似“交2万抵5万”的优惠。同时，办卡数量能看出房源的市场接受度，这可是开发商的定价依据，房子越抢手价格自然会被定得高一点。
3、开盘当天优惠。这是开发商逼迫购房者的一种手段，但实 际上，往往不在当天购买通过与开发商谈判也能拿到该优惠。
4、按时签约优惠。这类折扣点子一般还比较高。购房者认购之后一般只付很少的一笔定金，然后通常是7天之内签约，但有的开发商则缩短为3天，不给购房者考虑时间。
5、指定房源优惠。位置、朝向较差的滞销房源折扣更大，反正一分钱一分货，根据手头资金自己斟酌吧。
6、团购。可以是单位团购、媒体组织的看房团，也可以是三五成群的朋友自行拼团，开发商根据薄利多销的原则往往会给出额外折扣。
7、老带新。通过老业主介绍可以打折，而老业主也能获得物管费或提货卡之类的奖励，尤其是品牌开发商格外看重老带新购房的比例。
8、“日进百金”。和办VIP卡类似，办卡后每天都能得到100元奖励，办得越早奖励越多，这是开发商为了提前锁定客户拿出的“杀手锏”。
价格：均价5200元/平方米
嘉盛名都
原因：一期存在质量问题
现状：目前还在协商当中，对于这个质量问题，业主们抱怨万分，自爆的玻璃以及更改材质大家都是非常的愤怒。
房天下提供的售楼电话：
绿化率：30%
嘉盛名都由五象房地产开发公司开发，占地167亩，总建筑面积约70万平米，共有19栋楼，其中17栋高楼（32-33层）住宅，1栋高层（22层）公寓楼和一栋超高层（36层，151米高），5648户，5万平米的商业配套，五层的大型商场和商铺组成，分六期开发。项目绿化率超过30%以上，是城市大型现代化居住社区。小区实行人车分流，机动车位4274个（分地下3553个和地上721个），非机动车位8070个。 小区内设有假山景观、休闲走廊、篮球场、网球场、游泳池等设施。项目周围配套完善，项目的西侧是新区规划中的大型综合农贸市场和在建的大润发超市、贵兴市场、机关幼儿园、和平小学，东侧是银海区政府和大学园区，北海第二人民医院新址，北海中学和新体育中心也落址于此。斜对面就是大江埠旅游风景区，看海而不近海。
嘉盛名都效果图
价格：均价5200元/平方米
银滩万泉城2区 原因：2区小区规划变更 现状：不详
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绿化率：34%
银滩万泉城二区是由北海万祥房地产开发有限公司开发建设,项目位于北海市金海岸大道18号，银滩万泉城2区项目占地面积214亩，总建筑面积30万平方米，现在共有26栋楼。1区和2区总占地约430亩，总建面积60万平方米。银滩万泉城二区是以商业、居住、旅游休闲度假为一体的生活区，社区由多层、高层、花园洋房、别墅、商业组建而成。项目绿化率高达34%拥有东南亚风情园林，在园区里还设有休闲广场、花坛、雕塑、喷泉、流水、廊亭等丰富的景观元素，公司以巨资精心打造了一个原生态大湖，小区打造的是拥湖、揽海的双景美宅原生态社区，社区物业服务公司是“厦门住总物业北海分公司”，社区定位为高端人居型原生态社区，还规划商业面积超1万平方米的商业街，区内还设有星级酒店、高级会所、度假公寓等集合衣食住行游为一体的综合型商业配套。不仅如此，万泉城项目社区还配套生活体验馆、气排球馆、乒乓球馆等服务设施。
银滩万泉城二区效果图
价格：均价3580元/平方米
大山现代城
原因：延期交房
现状：原先是定于2014年底交房，后改成2015年5月，8月，现又改为年底交房，仍然还是没得交房
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绿化率：30%
大山现代城总占地面积47399.84平方米；容积率3.0；规划总建筑面积174901.55平方米（地上140196.95平方、地下34704.60平方米）；1栋29F、2栋30F、11栋6+1F。大山现代城地处上海路与江苏路的交汇处，主要社区配套：北海艺术学院、北海重点职业高中（在建）、中央民族艺术学院北海分校（在建）、北海市银海区政府、南珠休闲广场（在建）、驿马村菜市场等。根据北海市城市建设规划设计，正在修缮的上海路将成为通往银滩的直接通道，驱车可银滩。
大山现代城效果图
价格：均价6600元/平方米
亿海·澜泊湾
原因：延期交房
现状：截止到2015年12月21日B栋是现房状态，不过里面的一些工序还没有完成，五方还没有验收通过！
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绿化率：34%
亿海·澜泊湾由广西亿海房地产开发有限公司斥资2.5亿打造的北部湾项目。整个项目总占地12466.12㎡，总建筑面积55153.98㎡，容积率为3.45，绿化率为33.57%。整个项目由1栋26层和1栋29层商住综合楼组成，一二层为商业部分，三层为架空转换层,四层以上是住宅。整个项目位于主干道广东路与茶亭路交汇处，旅游景点海滨公园，周边配套成熟。 亿海·澜泊湾以地标性建筑群为宗旨，以三桅帆船为设计灵感，以三桅帆船为造型的地标性建筑。在景观设计方面，项目借鉴欧洲园林组团，整个小区园林围绕“巴洛克风格”设计，设5个园林组团，组团间由水系贯穿其中。项目户型为30㎡至116㎡的一至三房；主力户型为68-76㎡的N+1户型。
亿海·澜泊湾效果图
价格：均价5380元/平方米
海伦堡·阳光
原因：延期交房
现状：到2015年12月21日项目还是没有交房，每天施工的人员少之又少，按照这个进度下去，估摸2016年能够交房都是个问题，所以说已经买房的业主是非常的苦逼，还在等待交房和维权的路上
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绿化率：80%
海伦堡·阳光项目位于北海大道与云南路的交汇处，而北海大道是北海目前亮丽的主干道，贯穿整个北海城市东西。项目地处北海市新老城区交汇处，地理位置非常优越。周边商业配套十分齐全，项目紧临北海三大市场(贵州路市场，云南路综合市场，北云市场)，沿北海大道直走可到大润发、和安、北海百年老街、5A级旅游度假区银滩，北海西城区属政府重点打造的高档休闲旅游度假区，国家5A级森林公园冠头岭、自治区领导接待中心冠岭山庄、佛教圣地—普渡寺、游艇俱乐部、帆船俱乐部 、海门高尔夫等设施都在附近。海伦堡·阳光是由广西晨兴投资发展有限公司斥资6亿倾力打造的北海大道形象地标，整个项目总占地61亩，总建筑面积18.58万平方米。总户数1776户，分两期开发，由8栋29-31层欧式塔楼及1栋3层商务会所，所有建筑全南北朝向。整体为现代欧式简约风格。小区外立面采用经典欧式三段式设计，顶部采用红色坡屋顶、中段外墙采用防裂防水高档涂料，底部4层以下为高档仿古面砖。小区设有两个入口北海大道为次入口，主入口位于云南路，整个小区施行人车分流，车辆进入小区之后直接进入地面或地下停车场，（此时，在模型上介绍地面车行路线及停车场进出口），这样规划是更好的确保小区人车分流和园林的完整性和私密性，且做到动静分区明确。小区的园林设计是本项目的一大特色，由美国KSK公司倾心设计，强调其观赏性、参与性、趣味性，力求打造一个休闲、生态的阳光、园林。小区园林属于坡地园林，由3大组团和两条水系组成。360°水景环绕，让业主回家处处是水景。整个项目8栋楼底层全部是4.8米的架空层，是公司打造的泛会所概念，引进绿色植物，设有休闲健身等设施，改善了高楼大厦内的陌生感，方便了邻里的交流，（6号楼是5.8米）使整个小区的景观视野通风采光化。绿化率达到80%。
海伦堡·阳光效果图
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