彻夜无眠！楼市的“罪与罚”开始了！

从最近公开资料显示的金融数据与一些城市开发商悲剧案例，可以了解到一件事情：楼市的“罪与罚”开始了。

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楼市的“罪与罚”

近日，国家统计局公布了一组关于房企有关的数据。

统计局数据显示，1-2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。

这个增速达到2016年2月以来的水平。自2016年3月该数据同比增幅大幅回升至正增长区间后，此后几个月到位资金同比增幅基本平稳在15%左右。2017年曲线整体振荡回落，年底下行至8%附近。今年前两个月这一数值，为2016年2月以来水平。

1月23日，北京银行上海分行因某同业投资资金投向项目资本金不到位的房地产开发项目等原因被要求责令改正，并处罚款50万元。

什么叫到位资金？就是新增的资金，包括预售和销售收入，融资（包括股东新投入的、银行贷款、发行债券等）。

到位资金直接影响房企的拿地战略和存活率。而更令他们头疼的是，2018年将是房企向银行还债的关键期限。

任大炮透露，2018年和2019年会是房地产企业还债压力的两年：到2018年，房地产行业将迎来一个还债高峰，额度达到3300亿；2019年则达到4700亿。

一边是银行催债，一边是市场极其困难的融资环境，2018年对于中小房企来说，是生死存亡的大挑战。

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谁将他们逼到了这般境地

是谁将他们逼到这一步的？一半是市场，一半是他们自己。

先说市场是如何逼迫他们的。

今年以来，购房贷款利率的不断上浮，以及调控依旧的楼市氛围，让多数人仍在观望着楼市，各城市的新房成交量仍处在低位。

上图是国家统计局公布的新房销售面积情况，可以看到，2017年至今销售面积持续下滑，不断创新低。

据云房数据研究中心显示，北京2月份新建商品房成交量为875套，环比下降69.35%，同比下降86.20%；成交面积为24.96万㎡，环比下降20.69%，同比下降61.90%。

据深圳市规土委数据，2月份新房仅成交794套，环比减少71.4%%，与上年相比成交微降，减少1.2%。

期间虽然有春节因素影响，但同比数据下跌，和统计局销售面积长线走势，都在告诉我们，楼市越来越冷了。

楼市变冷，没有成交量，对于依靠资金快速周转的开发商们来说，无疑是致命打击。房企巨头们自然不担心，他们有足够的存粮应对“寒冬”，中小开发商们，一月两月好办，一年两年则扛不住。

在销售渠道回笼资金苦难的情况下，房企们只能把希望寄托于银行融资了。但在调控如此强硬的情况下，银行业加强了信贷管理，除了巨头房企外，中小房企向银行贷款的难度越来越大。部分银行已经发出信号，暂停受理房地产新增业务。

中小开发商如今的两难境地，除了市场客观因素外，还有他们自身的主观因素，就是冒进拿地。

在上一轮楼市牛市期间，一大波开发商激进拿地，地王如雨后春笋般冒出。许多开发商认为拿下了地块一定会赚钱，即使调控也不会太久，但本轮调控力度和长度超出了他们的预期，是他们没有想到的。

以至于许多开发商都被之前拿的地所套牢。去年年底，就有权威媒体爆料，南京地王停工的消息。

之后，北京樊家村地王，某房企2015年以7.5万/平米拿下，创下单价纪录，但如今三年过去了，迟迟未有开盘的消息。

近日，又有媒体爆料，多家房企在南京拿下的地块被套牢。

扬子晚报报道：2016年4月15日，麒麟板块的新地王历经61轮疯狂竞争之后诞生，被京奥港以47.6亿元摘得，楼面价高达22353元/㎡，而此前麒麟板块的地价只有8260元/㎡。京奥港拿地之时，周边楼盘售价只有17000元-22000元/㎡，尚不及京奥港的楼面地价。目前该项目已经停工。

此外，2016年5月某房企以楼面地价45213元/平米拿下南京最贵地块，当初本想卖出7~8万的价格，但现今由于限价4.5万，致使该项目迟迟无法开盘。

而最惨的莫过于另一家房企（在此不便透露名字），据南京媒体披露，它在南京拿下的9块价值202亿的地块全部被套牢。

去年年底，克而瑞就统计过，2016年50个典型地王，至今只有7个入市，其余要么未开工，要么未开票，说白就，就是被套住了。

这些面对生存挑战的房企们，该如何收场？

如何收场

政府对房企拍下的土地开发周期是有规定，这些房企硬挺不了多久，未来摆在他们面前的只有3条路，要么亏本卖出，要么退还地块，要么卖身大房企。

无论哪一条，都不是他们想走的路。

对于我们来说，当然是希望他们亏本卖出，我们这些刚需群体也好趁机捡漏。没那么好的事。

更多的中小房企，会选择投身大房企。因为面对不可预测的调控周期，相对来说，最后一条路亏损。因此，后续房企之间的吞并之战会更加激烈。

不过，考虑到政府调控目的不是为了打垮房地产，多数房企还是能够顺利度过这关的。比如今天，央行副行长潘功胜表示，今年将就金融支持住房租赁市场发布相关文件，有望今年上半年出台。对于公募REITs推出的时间表，潘功胜表示：“正在与相关部门研究，希望能够尽早展开试点。”

这其实给了一些中小房企摆脱困境，获得融资的机会。你拿的地不是被套牢了吗，如果你改为租赁住房，政策出台后，今年内就可以会获得公募REITs的机会，就能获得金融支持。

不但解决了生存问题，还支持政府对于租赁住房制度建设，政府是不会亏待你的。

政府给一些中小房企苦头吃，无非是想敲山震虎，告诉一些房企，拿地别太激进，别把地价哄抬上天了。

文章来源：财经观潮

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