[摘要] 借着奥巴马医改的东风，美国有更多老人能负担得起养老院的费用，这也使得养老类商业地产(SeniorHousing)供不应求。某些地区的养老社区甚至一直“满员”，需要排队等待入住。地产开发商也将此视作是新的投资机会。随着基金公司、私募进入市场，养老类地产价格走高，回报率从之前的两位数跌落至7%-9%。
老年人口众多 美国养老类地产市场潜力巨大
在1964年之前出生的人口已步入老年，这些都将使养老需求产生巨大的缺口，美国养老类地产的潜力巨大。
首先是二战后的婴儿潮，也就是1946年-1964年出生的人口，为美国贡献了8千多万人口，是美国有史以来持续出生人口多的一代。根据美国统计局数据显示，这类人群占总人口的16.7%，每年支出达到2万亿美元。
然后是沉默的一代，大约有5千万人出生在1925-1945年的大萧条时代，他们其中的大多数已经退休。
伟大的一代也就是1945年之前出生的人口，这一代人属于“二战老人”，他们中的大多数都经历过战争的洗礼。由于年事已高，这一代人需要更专业的护理。
1960-2012年美国人均寿命走势图
开发养老类地产需层层审批 存在运营、市场渗透风险
中国投资者进入该市场大的挑战就是获得审批。养老类地产对专业要求相当之高，需要获得联邦、州政府的层层审批。其工作人员也必须有相关从业资格，因此初入市场的投资者往往会应接不暇。
此外，美国医保政策也与该行业息息相关。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入来源就是政府医疗补助，因此他们也面临诸多政策限制。
其他风险还包括运营风险、市场渗透风险等。投资者在涉足该市场之前一定要做足功课。
高品质品牌社区受青睐 建立品牌化老年公寓势在必行
NAREIG商业地产部调查数据显示，尽管养老类地产供不应求，但是大多数老人还是倾向于高服务质量的品牌社区。同时，在家庭年收入超过$75000美元的城市圈，老年公寓更受欢迎。在一些中低收入地区，大多数老人仍然与子女居住，或者独居。这点也从侧面显示出中产阶级老人更愿意、也更有经济实力负担老年公寓。因此，建立品牌化老年公寓势在必行。
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