[摘要] 借着奥巴马医改的东风,美国有更多老人能负担得起养老院的费用,这也使得养老类商业地产(SeniorHousing)供不应求。某些地区的养老社区甚至一直“满员”,需要排队等待入住。地产开发商也将此视作是新的投资机会。随着基金公司、私募进入市场,养老类地产价格走高,回报率从之前的两位数跌落至7%-9%。
借着奥巴马医改的东风,美国有更多老人能负担得起养老院的费用,这也使得养老类商业地产(SeniorHousing)供不应求。某些地区的养老社区甚至一直“满员”,需要排队等待入住。地产开发商也将此视作是新的投资机会。随着基金公司、私募进入市场,养老类地产价格走高,从之前的两位数跌落至7%-9%。
美国养老类地产已发展35年 体系与法规完善
养老类地产自1980年在美国初具雏形以来,已经历了35个年头。这35年的发展也使其成立了一套完整的体系与法规。按照服务专业程度的不同,美国的养老类地产可以分为五种类型。
类是Active Adult Communities and Senior Apartments,这类型养老地产主要以公寓为主,要求入住老人在55岁以上。主要提供的服务有日常娱乐活动,丰富老人的生活。
第二类主要为老年人提供家政服务,三餐和交通,叫做Independent Living Facilities,简称为ILFs,也被称作congregatecare facilities。这类地产大多是出租的为主。
第三类是比ILFs提供更多服务的Assisted Living Facilities,简称为ALFs,主要群体有奥兹海默(老年痴呆症)患者等没有生活自理能力的老年人。
第四类可提供高等级服务的社区,Skilled Nursing Facilities,即SNFs,必须获得州政府的许可才能营业。主要为老人提供日常的医疗服务,出院后护理、恢复。这类社区的支出大部分由美国社会医疗保险承担(Medicare/Medicaid)。
第五类可以提供“一站式”服务,可以说是以上4种类型的综合体,叫做Continuing Care Retirement Communities,简称为CCRCs。社区内既提供医疗服务,也提供家政、三餐服务等,可以算作是养老类地产中的“顶配”。
投资不足 美国养老类地产供不应求
1990年之后,养老类地产的供给就一直处于下滑状态。到2002年,新建养老地产较1999年下滑了近80%,这一现象主要归结于投资者目标转移,资本输入减少。在过去的几年里,开发商重新重视养老类地产,新开工项目如雨后春笋。然而,这些新项目仍不能完全满足需求。
在需求方面,自2000年以来,65岁以上人口就一直处于与稳步增长状态。数据显示,每年约有50万人加入“65+大家庭”。根据美国统计局预测:2030年,美国65岁以上老人将占总人口的20%左右。人口老龄化也为养老类地产提供了发展契机,该市场将会从幕后走到台前,成为主流地产开发项目之一。
2012年全美各年龄段占总人口百分比
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