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多部委打出楼市"组合拳"二套房商贷首付降至四成

广西新闻网-南国早报  2015-03-31 09:03

[摘要] 中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%。

政策解读

新政实施后，市民卖房能省多少钱？

若以100万元出售一套持有3年、位于南宁市区范围的普通住房，可省下税费5.5万元

广西新闻网-南国早报记者 雷倩倩

财政部、国家税务总局30日联合发布消息，个人转卖普通住房，营业税免征期限5年变2年。调整后，二手房的营业税具体怎么交？3月30日，自治区地税局工作人员进行了解读

持有住房时间 以房产证或契税证明为准

自治区地税局劳务税处相关负责人玉国兴介绍，根据目前发布的信息来看，政策主要是将卖方市场上个人出售普通住房的营业税免征期限，由5年缩短为2年，其他政策内容没有变动。

那么，该以何凭据判断个人持有房屋的时限呢？玉国兴表示，个人购买住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，作为其购买房屋的时间。房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；反之，则以契税完税证明上注明的时间为准。

事实上，个人转卖已购住房，营业税的免征年限曾几经调整。早在2005年，二手房进行交易时，持有该住房是否达到2年（含2年），即为应交或免征营业税的期限；2009年，个人住房转让交易中，营业税征免时限由2年恢复到5年；2011年1月26日国务院常务会议要求，个人转让不满5年住宅按销售总额全额征收营业税，该政策执行至今年3月30日。

玉国兴表示，根据目前发布的调整信息来看，政策主要缩短了卖方市场上个人所需持有住房的时间，通过调整，可在一定程度上降低二手房交易的成本，刺激存量房市场，促进房地产市场健康发展。

新政影响市场 业内预测房价会微调

二手房营业税免征年限“5改2”是否会对南宁楼市带来利好？

南宁市住房局相关人员称，此前，必须同时满足满5年、家庭住房、144平方米以下等三个条件才能免营业税，现在新政的出台对二手房交易来说，将是一个春天。

南宁某置业公司营销总监兰勇泽认为，目前，南宁的楼市以刚需为主，因此，估计政策实施后，带来的波动不及以投资为主的一线城市反应明显。但新政的调整，仍会给市场带来两面影响。南宁市房龄在2年以上的房子约在七成以上，新政调整了免征营业税的年限，让交易成本降低，这会让一批原本“观望”的房源进入市场，对于有刚性需求的消费者而言，有了更宽的选择面，他们能购买到更多品质更好的房子。而对于有改善性需求的消费者而言，这也是“出手”的时机。

另一方面，对于部分“触感”灵敏的卖家而言，新政调整降低了交易成本，也为卖家提供了房屋价格上调的空间。例如，原本60万元的房子，若全额缴纳营业税需3万元，新政实施后，免缴了3万元税款，考虑到买家的承受能力，卖家有可能将价格提到62万元左右。楼市的价格有可能会微微上调。

举例：

营业税免征时限缩短

市民卖房能省多少钱

目前，广西按住房面积大小不同，将大于144平方米（含144平方米）的划分为非普通住房，小于144平方米的划分为普通住房。

假设在政策调整前，某市民欲以100万元的价格，出让一套位于南宁市区范围，且仅持有3年的普通住房。按原规定，个人将购买不足5年的住房对外销售，需按5%的税率，即5万元全额缴纳营业税。此外，还需要缴纳城市维护建设税、教育费附加，共5000元。新政策执行后，该市民进行该套二手房的交易，即可节省5.5万元的税费。

对于非普通住房的持有者而言，新政实施后，购买满2年，即可按照买卖房屋的价款差额缴纳营业税，无需全额缴纳。假设某市民以100万元购买了一套市区范围内非普通住房，3年后，以200万元价格将其售出。按照原有政策，需全额缴纳营业税及附加税费，即11万元。若按新政策，按买卖前后的差额征收营业税，即5.5万元，节省一半税费。

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