如果让你用10年的时间，租一个90平的三居室，地段位置配套都完备，但只有一个条件，租金一次性付清，要180万，你是要租房还是买房？
据说，这个问题已经成为中介用来推销该地区房子的一个新的鸡汤故事。
是的，看到这个故事的你，可能知道我想讲什么了。
对于万科这家企业，我一直以来都觉得是中国房地产业界的扛把子，但扛把子最近估计有点郁闷。
事关万科在北京自持项目——翡翠书院预招租的新闻引起了大家的广泛讨论。
事情是这样的，万科在北京的长租项目翡翠书院启动招租，定位改善需求人群，有90平的三居室和180平的四居室两种户型，10年180万起，一次性付清。
消息一出，仿佛击中了市场的最痛点：十年租金180万，我有这个钱为什么还要租房？
但老实说，对于万科翡翠书院的这个放租价，我的理解可能稍有不同。
相比大家的义愤填膺，抱怨定价太贵，我比较关注的是，这个价格到底合不合理？
在市场化的条件下，影响价格的因素有两个：一个是成本，一个是质量。
先来看成本。所有关注房地产相关信息的人，一般都听说过“面包”和“面粉”的典故。
面粉是面包定价的核心参考标准，面粉越贵，面包也不可能便宜。
这是因为，作为一个商业主体，其商业运营的一切经营行为最终都要落到是否盈利的问题上。
既然是从商业的本质来探讨价格的合理性，那么我们从万科翡翠书院的成本来反推一下这个定价的合理性。
简单粗暴理解就是万科这个定价能不能覆盖整个项目的成本。
首先是面粉问题，即土地价格。
从目前的消息来看，万科翡翠书院的拿地成本为35339元/平，合计109亿；且所有房源都是精装修，该项目包含建安、装修后的含税总单方成本达到58019元/平。
上文已经说过，这个项目是万科百分百自持的物业，这个长租项目对于万科来说，能否盈利的关键看项目的NOI（即运营净收入）。
简单做个计算题：
万科的拿地成本+包括装修在内的建安成本+持有70年的资金成本，总成本是160亿。
以90平的三居室1.5-1.8万/月、180平的叠拼复式3-4万/月的月租计算，本次放租的总套数在1300套左右，按照70%三居室，30%的叠墅，万科翡翠书院平均年租金为2000元/平方米-2400元/平方米。
按照最理想的状态，如果项目全部建成且100%出租，每年租金收入大约为2.73亿元到3.28亿元之间，10年租金收入为27.3亿元到32.8亿元之间。
如不考虑其他的运营成本，万科翡翠书院项目的NOI只有2%左右。
根据万科内部测算，由于项目的长租性质，根据自持项目的特殊性，万科可能需要超过30年才能拿回成本。所以，对于万科来讲，这是一个极其微利的项目。
也就是说，从成本的角度来分析，翡翠书院这个放租价格，有其合理性。
2
说完了成本，我们来看质量。
房子质量好不好，这是很多人判断租金高低乃至房价高低的直觉，毕竟，谁也不想花高价格去租或者买一个看起来并不值的房子。
以精装叠墅为例，海淀区域的别墅平均租金价格我们简单罗列了一下：
西山美墅馆（2003年建成）的叠拼176㎡3居，月租金35000元，
燕西台别墅（2009年建成）320㎡的下叠42000-50000元，
香山艺墅（2001年建成）的叠拼288㎡下叠，月租金39000元。
再者，这些叠拼别墅全是10年以上甚至20年的老小区。
当然，罗列数字本身没有太大的意义，最有价值的对比还是看对标的产品。
按照万科产品线的划分，“翡翠系”属于万科高端住宅系列。
如果要找对标，可以找附近融创走“豪宅”定位的西山壹号院和同属万科的如园进行比较。
首先，翡翠书院、西山壹号院和如园都是大户型。
根据链家所展示的房源，西山壹号院相似户型的房租在3w左右，如园的则在3-3.5w之间。
从户型的大小看，万科的翡翠书院与上述西山壹号院、如园的价格相当。
但从项目本身的定位、整体设计和周边配套来看，翡翠书院可能要更高一筹。
作为高品质自持住宅，万科的目标是希望把翡翠书院建设成为企业从供给侧改革角度参与房地产制度长效机制改革的城市标杆。
根据万科目前的规划，翡翠书院将采用低密社区建造方式，该项目的综合容积率仅为1.78，除了少量10-15层小高层产品外，其余均为3-8层低密楼栋。
在建筑质量、户型设计、装修设计方面，翡翠书院都将按照“翡翠系2.0”的高品质标准来建设，在北京万科已有的翡翠系项目，如翡翠公园、翡翠长安等的基础上进行升级。
低密度、高绿化率是翡翠书院独有的设计优势，从万科目前公开的规划来看，翡翠书院绿化率高达30%。
配套上，周边近2公里有地铁、高速和城市干线，附近有在建设的海淀绿心公园。同时，该项目自身还配建1.4万平自持商业，附近还有相关的医疗、教育等资源的配套。
从质量来看，万科的这个定价，也是合理的。
3
实际上，到目前为止所有关于万科翡翠书院的讨论，都是“贵不贵”的问题，其所有的论点都存在一个概念理解上的误区。
这个概念是，“长租”到底是哪类人群的租赁，这是关于万科这个租赁项目所有讨论的基础。
广义上，市场的普遍观点，包括几篇“讨伐”万科租金贵得离谱的文章，其对于“租”的定义，是从国家大力进住房租赁保障体系的范围内去了解长租市场。
本质上，这里的长租，是解决普通工薪阶层在“住者有其居”层面“有和无”的问题，重点在保障，这部分人群对价格有着天然的敏感度。
而万科翡翠书院的定位，是针对改善型需求的人群。
这一人群，他们可能因为各种原因暂时买不到房子，比如户口问题，但他们追求的是更高层级的住房体验和追求，价格并不是的衡量标准。
因此，要想正确地了解万科翡翠书院背后的定价逻辑，也必须跳出跳出政府保障租赁的范围，用最简单的商业定律去验证其合理性。
文章来源：楼市头条
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