[摘要] 中国楼市发展背景已悄然发生深刻的转变,未来十年将出现两个趋势性的变化:一是居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变,住房市场会出现重大结构性调整。二是供求形势由“供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变,房价结构调整不可避免。
短期政策走势及其影响
随着住房市场结构性过剩形势的不断明朗,调控政策出现由抑制住房消费到支持住房消费的方向性转折。
一是限购政策相继退出。自2011年以来相继实行限购的46个城市中,除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚尚在坚守外,其他于2014年均已经取消或松绑了限购政策。
二是针对住房改善及投机的信贷限制获显著放宽。2014年9月29日,人民银行[微博]与银监会联合发布通知,对于已经结清购房贷款的家庭再购买二套普通商品住房,执行首套房贷款政策;对于已结清购房贷款的家庭再购买三套及以上住房,取消贷款的行政限制,由金融机构自主确定首付款比例和贷款利率水平。时隔半年, 2015年3月30日二套房信贷再获松绑。央行[微博]、住建部、银监会联合下发通知,对购房贷款尚未结清的居民家庭购二套房,低首付款比例调整为不低于40%。
三是调减二手住房交易税费,降低住房投机成本。财政部、国家税务总局[微博]联合发布消息,从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策,其中个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
如果楼市继续下滑,未来中央和地方政府有望推出的救市政策包括:全面取消包括一线城市在内的住房限购政策;进一步放宽二套及以上住房的按揭贷款条件,降低按揭贷款利率;进一步降低住房交易税费包括营业税、契税、个人所得税等;政府收购过剩的商品住房用作保障房之用;加大旧城区及棚户区改造力度以扩张需求、减少供给等。
限购限贷及存量房交易税费政策的及时调整,一方面有利于提振开发商信心,激发部分投机及改善性购房需求。但同时也将使公众对经济增速快速下滑、房地产市场过剩的猜疑得到确认,从而助长了对房价进一步下跌的预期和观望情绪。总体而言,密集救市政策的推出对于扭转住房市场一边倒式的看空预期,从而缓解局部市场恐慌、避免部分城市房价硬着陆有积极的作用,可以有效防止住房过剩城市楼市短期大起大落。这些政策在宏观政策刺激下,部分大城市住房成交量出现阶段性放大,房价已经出现小幅上调。
在住房价格过高投资过低、住房供给结构性过剩的大环境下,即便政府强力刺激,短期内大多数城市房地产市场也难以重振雄风。但对于少数特大城市,宏观刺激政策对房价上涨仍然具有相当的正向助力,需要未雨绸缪加以警惕。
(作者系中国社会科学院财经战略研究院研究员)
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