[摘要] 居住小区无人管理，既脏乱差又容易发生盗窃案，让住的人很是闹心。上个世纪80年代建立起来的小区，经过三十来年的建设发展，如今已然成为这座年轻城市里的“老人”，他们“疾病缠身”。
三大原因
致小区“顽疾”难治
为何有些小区没有物业管理呢？
记者从南宁市住房保障和房产管理局了解到，造成这些老旧小区“顽疾”难治无物业管理的原因大概有这几种：
,上世纪80年代建成的住宅小区，大都是单位集体宿舍，由于那时没有物业管理的概念，建成后也一直没有物业公司进驻；
第二,一些单位集体宿舍原本由单位派人管理，房改房或企业改制之后，管理人员撤离，导致无物业公司接手；
第三,一些原本有物业管理的小区，由于物管费等问题与业主发生矛盾，被业主“炒掉”了，物业只好撤离，期间业主既没有成立业委会，也没有引进新的物业公司，小区就成了无物业管理的“真空”状态。
老旧小区让物业公司望而却步？
“原本有物业管理的小区却终导致物业公司撤离，多数是由于部分居民长期不缴纳物业服务费。”南宁市住房保障和房产管理局物业管理科相关负责人说，老旧小区里有一部分业主是拆迁安置入住的，他们对城市化管理认识不足，认为即使没有封闭的小区管理，家里也不会被偷、被抢，反而认为小区封闭管理会造成出入不方便，车辆要按规定停放，还要缴纳一定费用，这让他们难以接受。
另外，不少小区住户只享受服务，却没有养成缴纳物业服务费的观念。而对物业公司来说，即使是都交了钱，也不能从根本上解决问题，“就老旧小区而言，无论是房屋主体，还是各种设施、设备，都需要维护、维修，这直接导致了物管后续成本较新小区大幅提高。老旧小区管理区域普遍过小，投入高产出低，物管企业正常经营难以维持。”一位长期从事社区工作的专业人士表示。
是何原因让老旧小区顽疾难治？
目前南宁市很多老旧居住区建成年代久远，基础设施差，共用设施设备配套不全，破损严重，维修养护管理缺失，整改资金筹集难，以致老旧居住区的整治水平难有较大突破。
部分居住区没有实行物业服务市场化运作。部分机关单位因长期以来对其职工居住区的建设及后期管理都是自成体系，不同程度存在消极配合或抵触居住区整治工作的现象，不愿意实行物业化管理；也有部分居民物业管理消费意识淡薄，不愿意接受物业企业进驻服务。
此外，长效管理机制尚未建立完善。居住区乱象时有反弹，仍然存在边整治、边反弹的现象，既有重视不够、坚持不力的问题，也有管理制度不健全、工作力量不足、配套设施不完善、长效机制未建立的问题。（记者 阮晓莹 龙博 凌剑伊）
无物业管理，让不少小区住着比较闹心。痛定思痛，有的小区在社区的帮助下找到了很好的自管方法；有的小区聘请了新的物业企业，使得小区环境有了改善。这些小区是怎么做的？他们有什么好的经验方法值得借鉴？我们一起去看看。
地点 北湖中鼎小区
“一毛钱”工程，改变了小区面貌
“住了几十年的无物业小区，环境脏乱差，安全没保障，没想到半年时间变得这么美，管得这么好，住着真是舒心。”70多岁得老人陆廷楼住在北湖路的中鼎小区，他说，以前小区就像是杂乱的菜市场，什么人都可以进来，不是这家电动车电瓶被偷了，就是那家的车窗户被砸了，乱糟糟的。
西乡塘区所辖居民小区225个，其中无物业管理小区93个。西乡塘区为辖区内的每个无物业管理小区投入1万元的改造经费，全额用于小区基础设施、道路排水、绿化绿地、路灯亮化、治安防控等基础改造工作。
为此，北湖中鼎小区以此为契机，将1万元花在了“刀刃”上，为小区居民安装了路灯，疏通下水道，并画了停车位，解决了困扰居民多年的“夜间摸黑走路”“下雨水漫房屋”的状况。同时，该小区推行“一毛钱”工程（每户每天出1毛钱，一个月3元），有效把政府引导、部门协作、阳光服务和居民参与相结合，小区治理取得了明显成效。
“一毛钱”工程是如何实施的呢？该小区首先通过组织召开居民代表大会确定小区管理模式，成立了北湖中鼎小区社区代管小组，由社区书记主任担任小组组长，成员由居民代表、社区工作人员组织，每月通过上门、设置收费点等方式，向小区居民收费。其次，整合小区资源，将小区的公共用地设置成停车泊位，通过收取80元/车·月的停车费用，收取的款项补充“一毛钱”工程的不足部分，转款用于小区聘请保洁员、门卫的工资以及小区的基础设施改造、维护等，全面实现了小区居民自治管理。
此外，为做到“阳光操作”，确保收取的“一毛钱”及“停车费用”全额用于小区的保洁和保安，该小区代管小组负责将每月家庭收取的费用和使用情况在小区公示栏内予以公示，接受社区居民监督检查。同时，设立公开投诉电话，坚持24巡逻和访客登记，让社区居民体验到了有人管理的规范性。据悉，现阶段小区的“一毛钱”工程收费率已达90%。
地点 福建园小区
网格化管理，让小区焕发新颜
走进福建园小区，这里的房子虽然比较老旧，但小区里干净整洁，杂物有序的堆放在角落里。但和不少老旧社区一样，过去福建园小区也是“脏乱差”的代表。
“以前我们经常上‘黑榜’，成为市里督办的‘重点’，有时一个月来几次大检查，都选择在我们小区。”福建园社区党委书记邓贞勤说，福建园社区由市基础工程公司、南宁航道管理处、军队干部离休所、福建路小学等22个单位以及福建园居民小区组成，共56栋楼，住户3772户，总人口11200人，社区街道办就在福建园小区里办公。
福建园小区过去长期无物业管理，且出租比例大，小区内生活垃圾、废旧家具及建筑垃圾随处可，违章搭建现象频发；此外，由于一些单位破产，无物业管理，公共维修基金未建立起来，导致基础设施老化，排污管及化粪池外溢，污水横流，公共绿地绿化美化缺失；沿街铺面管理缺失，门前三包未落实，车辆乱停乱放，占道经营屡治不止。邓贞勤说，社区“痛定思痛”，他们用一年的时间来突击整治历年“旧账”，老旧社区终于焕发新颜。
社区街道办将福建园小区分为4个片区，落实人员进行日常保洁，实现环境卫生管理的全覆盖。同时，建立“网格化”日常巡查机制。将社区“美丽大使”和社区热心老妈妈组织起来，成立了社区美丽工作巡察队伍，利用闲暇时间在社区范围内巡查，对违规行为当场劝阻，发现小问题立即处理，发现大问题及时反映。
另外，针对群众反映社区部分楼栋化粪池满溢污水倒流、排水沟无盖板臭气冲天等问题，社区召开居民代表会议专题讨论研究，向上级争取列入惠民资金项目。
地点 三元小区
重新请物管，住着比以前舒心
说到物业管理问题，不得不提一个“大名鼎鼎”的小区——三元小区。三元小区曾因没有物业管理，环境“脏、乱、差”被屡屡曝光。在经历赶走物业、无物业管理、社区代管、业主自管之后，去年9月这个曾经6年无物业管理历史的小区终于迎来了新物业。
走进三元小区，记者看见除了有些公共绿化被破坏还未修复，有车辆骑上绿化带停放外，整体比较整洁。“这已经很不错了，要是你在半年前来根本就看不下去。”70多岁的潘奶奶说，以前小区为了物业管理的事情闹过很多年，后的结果是没有物业敢来了，小区环境一天比一天差，住着闹心。一旁的蒙奶奶也说，以前小区里的事情没人管，小区化粪池坏了臭气熏天，绿化杂草长得比人还高，乱堆放的垃圾没人拉走……
“三元小区由于多年没有物业管理，居民公共意识低下，各种矛盾逐渐激化，小区卫生环境状况日益恶化，各类设施设备也日渐老化，各类盗抢案件时有发生。”二桥南社区居委会党委书记沈方吉说，为了早日选聘物业入驻，在多次工作后，他们终于在去年组织成立了新一届业委会，业委会经过比较选择了有实力的物业进驻，小区终于又有管家了。
“虽然有新的物业了，但还有很多历史遗留问题需要解决。”沈方吉说，从去年进驻小区，物业已经开始着手一一处理历史遗留问题，但是严重莫过于物业费收不上来。
对于新物业，有些小区业主称赞有加。“以前不是我不愿意交物业费，而是之前的物业不解决问题，我对物业不信任。不过现在这个物业进来后先是除了绿化杂草又修补了路面，前段时间把电单车车棚改建成智能化充电，看上去还是能做事情的。我已经开始交物业费了。”小区居民蓝先生如是说。（记者 阮晓莹 凌剑伊）
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