[摘要] 无论是成交数据还是成交价格，楼市都出现了明显的回暖。降低二套房首付、认房不认贷、降息降准等政策的松绑拉开了改善户型成交的序幕。那么，市场到底有哪些改善型的购房人在接盘楼市呢？《广厦时代》特此调查并总结了当前市场中四种主要的改善型购房需求。
5.21这个日子,北京的开发商可向这四类人群表达“真爱”了。
无论是成交数据还是成交价格，楼市都出现了明显的回暖。降低二套房首付、认房不认贷、降息降准等政策的松绑拉开了改善户型成交的序幕。那么，市场到底有哪些改善型的购房人在接盘楼市呢？《广厦时代》特此调查并总结了当前市场中四种主要的改善型购房需求。
卖旧买新加速改善型换房
“3·30”新政加上近的降息，让北京的新房、二手房市场齐齐升温。受政策和信贷叠加利好，许多购房人开始停止“观望”，加入买房大军。尤其是在政策对改善型购房需求扶持不断加大的背景下，“卖一买一”的换房模式在催热二手房交易的同时，也为新房市场带来了更多的“换购族”。
对楼市信心增强
“卖一买一”热情抬头
“其实想要换房的念头已经酝酿一年多了，只不过因为去年上半年楼市一直比较低迷，大家都不敢贸然出手，所以我也一直在观望。不过，自从各项新政出台后，身边亲戚朋友都觉得，现在买房是时候了，而且无论是从贷款利率还是首付比例等方面也都挺合适的，所以我近期也准备多看几家楼盘，遇到合适的就打算购买了。”在房山区某楼盘售楼现场，市民杨女士一边浏览手里的户型图一边告诉北青报记者。由于孩子到了上小学的年纪，她就将换房目标设定为长阳区域具有北京小学名额的项目。
不过，仍然较高的房价，让杨女士无法独自承受，于是她迫切需要卖掉正在住的房子，通过卖一买一的方式，达成改善住房的目的。
其实，像杨女士这样，基于对市场未来信心增强而加快入市的改善型买家在当前楼市中还有很多。北青报记者近期走访了部分售楼处及中介门店后了解到，在当前改善型购房者中，通过“卖一买一”方式来“换购”住房的人群为数不少。
对于这些“卖一买一”的置业者来说，通过售卖手中现有房产来变现，一来可以解决改善住房条件的首付费用，二来也可以“首套房”的名义争取到更低的首付比例、贷款额度及折扣利率，因此，这种“换购”模式受到了改善型买家的青睐，根据粗略统计，改善型购房者中约有七成左右人群为“卖一买一”类型，甚至有个别改善目标更高的置业者为“卖二买一”群体。
积压需求迎来释放
换房改善也促成刚需接盘
像杨女士这样的换房，也被业内称为刚改族，是属于刚性需求的换房升级。这部分购房人长期看房，有实际换房需求，苦于换房首付资金不足，或是受到限购政策限制。如今，在政策的刺激和“敲醒”下，改善型人群积压的购买力开始释放，已经成为当前楼市成交中的主力。
“在3·30新政后，市场交易量上升了36%左右，其中很大部分都是改善型客户。”我爱我家市场研究院经理孔丹介绍，随着信贷、税费政策落地，降低了购房成本的需求外，也在一定程度上增强了置业者的信心，使之前压抑较久的购房需求得以释放。尤其是卖一买一的购房人，卖房时要交的税费减少，买房时又有较大的选择议价空间，这都催热了换房改善需求的旺盛。
数据也显示，200~300万元的改善型二手需求明显增加。2015年季度，购房总价在200~300万元的改善型二手买家占比由原来的不足四成，上升至五成以上。
孔丹补充道，改善需求的消化对首次置业的刚需购房者来说也是福音。改善客群卖出的小户型房源，为了追求尽快成交，价格通常比较有优势，也得到了刚需购房人的追捧。文/本报记者 李桁
在这一波支撑楼市回暖的改善型需求中，高端豪宅的改善需求同样非常突出。由于今年多个高价盘的集中入市，让二次改善和改善的购房人有了更多的选择空间。
豪宅走出低迷 成交明显升温
与前三个月豪宅项目开盘时的冷静低迷相比,近期多个豪宅项目都吸引了不少二次置业的换房客。位于朝阳区北五环的豪宅产品紫御华府在4月份就成交了15套豪宅，成交金额达到了3.57亿元。
不仅如此，更多的高端豪宅入市，也拉动了置业和二次换房的高潮，导致高端项目的成交整体出现了明显的增长。据亚豪机构数据统计显示，仅上周（5.04-5.10）北京就有14个价格超过6万元的公寓豪宅项目成交，累计成交了30套，成交总面积为0.52万平方米，分别上涨了57.9%和48.6%。
分析人士指出，豪宅和奢侈品类似，其成交好坏与经济走势密切相关。豪宅置业者的大举入市，也折射了豪宅置业群体对整体经济发展前景的看好。
根据新一份市场研究显示，不少换房客投身豪宅市场，其成交份额逐年上涨，其中总价在1000万至2000万左右的豪宅成交数据更呈现出持续递增的态势。不少有实力的换房客更是以“换房”为目标，纷纷选购200-300平方米区间的大户型产品。
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