[摘要] 无论是成交数据还是成交价格，楼市都出现了明显的回暖。降低二套房首付、认房不认贷、降息降准等政策的松绑拉开了改善户型成交的序幕。那么，市场到底有哪些改善型的购房人在接盘楼市呢？《广厦时代》特此调查并总结了当前市场中四种主要的改善型购房需求。
千万级豪宅 受改善置业追捧
在改善型的豪宅项目中，千万级别的改善型项目表现为突出，像海淀的琨御府、华润·萬橡府这些热销项目，都是属于这个级别。郭毅表示，“这部分入门级豪宅的购房人，多属于二改型人群，受到楼市利好政策影响，这部分人群入市积极性被调动。”尤其是降息政策，直接影响了贷款成本的降低，公寓豪宅里二次改善的低总价公寓豪宅受影响更大，在降息的催化作用下，还将持续释放需求。
一位在孙河某豪宅项目购房的陈先生就表示，经过多次比较分析，他还是放弃了置业市中心的想法，毅然选择了孙河的项目。“1000万只能买市中心的二手三居室，但买新的三居室换旧的三居室让我很不满意。”陈先生认为CBD的高密度很难保证生活品质。“于是，别墅区的洋房和低密度别墅，就成了他置业的目标。
对于豪宅的回暖，郭毅表示，一方面，楼市整体回暖使得豪宅市场前景光明，豪宅客群对房地产信心增强；另一方面，二套房首付政策和信贷的放松，无形中都拉低了豪宅的入市门槛。
郭毅预计，随着高端项目的不断入市，财富人群对豪宅的选择面增多，作为二次改善和改善置业的公寓豪宅市场，成交量还将持续上升。
尽管市场升温，也给房价带来了上涨压力，但不少业内人士仍认为，当前的购房时机仍然很好。北京房地产业协会秘书长陈志表示，对于具有支付能力的人而言，当前是重要的购房窗口期。他预计北京的普通商品房和改善型商品房，将在6、7、8月份迎来重要发力期。一方面，企业在这几个月会大量推盘，吸引客流；另一方面，由于股市进入“慢牛时代”，因此部分资金可能会撤出进入楼市。文/本报记者 李桁
为资产保值 投资需求重返楼市
连续的几次降息、降准，虽然无法构成直接刺激刚需入市的理由，但毫无疑问，降息带来的融资成本的下降，已经刺激了投资者的神经。无论是二手房市场，还是写字楼市场，投资者的身影频频出现。为手里有限的资产保值，获得稳定的等，是投资者此轮返场楼市的主要原因。
贷款成本下降 工薪族投资变成可能
从去年年底开始的降息，让5年期以上住房商业贷款的基准利率已经下调至5.65%，再加上很多商业银行已经恢复了8.8折的房贷利率优惠，房贷利率已经跌至4.97%。根据融360网站上提供的数据，目前一般商业银行的理财产品率基本都在5%以上。
除了商业贷款利率与理财率基本持平外，公积金贷款的利率更是下调至3.75%，这一利率水平甚至低于限购政策出台前的3.87%。除了利率创下历史新低，120万元的贷款额度也为工薪阶层小户型房产的投资提供了可能。
准备在团结湖买一套二手房出租的张女士就是个典型例子。张女士告诉北京青年报记者，股市的大涨，周边朋友的资产暴增，让她十分担心自己资产的变相贬值。为了让存在银行和基金中的钱起到更大的作用，张女士终决定投资买房。
“我们家里还有一套购房资格，我和我老公能贷款120万的公积金用于买房，团结湖附近的旧二手房月租金都在4500元以上，能够利用租金轻松填补贷款的压力。这样我虽然没有在股市赚钱，但买到一套房子，又不至于让自己生活太紧张，也是一种投资选择。”张女士像北青报记者讲解他的投资观念。
有张女士这样想法的人并不在少数。事实上，楼市的回暖确实吸引了不少像张女士这样，为了资产保值的投资客返场入市。对此，业内人士也提醒道，这类投资买房还要注意规避风险，地段好，配套全的区域仍是投资热点，因为这样区域的房子更好出租，也能在转手时更加容易。而很多五六环外的新兴区域，虽然不少项目以适合投资为由拉购房人，但实际上，这些新兴区域，人群较少，新房供应大，无论是出租还是等待转手，都不容易，因此，投资保值的购房需求，仍需要选择优质区域的项目。
工薪阶层为了资产保值，选择贷款入市，而一些传统的地产投资客也在重新返场楼市。由于限购尚未放开，这些投资客将目标转向了商住和写字楼市场。
在近期楼市比较热的几个商住项目现场，北青报记者发现，与以往小户型商住项目主打吸引年轻人首次置业不同，售楼现场不少购房人都是为了投资而来。虽然商住项目首付比例不能低于50%，也无法享受贷款优惠利率，但较低的总价和不限制购买还是让不少人青睐。
而且，考虑到客户投资的需要，有商住项目也推出了首付分期的政策。以近期较热的商住盘朝北8080为例，该项目就推出了相应的首付分期方式，首期只需交10%的首付，剩余的首付款需要在8月中旬交齐。
一些散售的现房写字楼也同样迎来了久违的投资客。像此前《广厦时代》报道过的王府井利生大厦和望京国际中心，因为相对同区域项目的低价格和散售带来的低门槛、低总价吸引了很多投资客关注。以望京国际中心为例，4.7万元/平方米的单价，总价700余万元的房源，可以获得5万元/月的租金，相对住宅高出不少的投资成为吸引投资客的利器。除了高外，核心区未来发展带来的资产增值也同样被投资客所看好。文/门庭婷
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