[摘要] 房子作为一种商品，也是普通中国人一生贵的奢侈品。从选购房子开始阶段，就要注意各项事宜。常在买房初始阶段发生的纠纷有购房者与开发商关于订金和定金的纠纷上，购房者给开发商的订金是可以退还的，而定金一般无法退还。
区分订金与定金
定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。
而对“订金”，目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，家具销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与家具销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。
定金与订金的区别，主要表现在：
1）、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。
2）、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。
3）、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。
4）、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性质。
案例：2011年10月，张小姐在某开发商售楼处认购了一套商品房，认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进行了约定。李小姐当天交付了2万元认购定金。然而，当李小姐如约前往售楼处签订合同时，却发现开发商在购房合同补充协议中有许多内容显失公平，例如交房、办证的免责条款，无法办理按揭款购房者应3日内以现金补足等。由于李小姐接受不了这份不公平的购房合同，拒绝签字。随后，开发商通知李小姐没收其定金，李小姐将开发商告上法庭，请求判决开发商双倍返还定金。
解析：依据高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
结合本案，开发商在事先未告知的情况下，要求李小姐签订有不对等条款的合同，侵害了购房者的合法权益。在李小姐提出合理异议后，开发商拒绝协商变更合同条款，并单方提出没收定金，因此，致使购房合同不能签订的责任在开发商，依照上述法律规定，开发商应当双倍返还购房者定金。
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